Авансирование объекта покупки до наступления регистрации перехода права собственности - рисковое мероприятие. Тем не менее, оно имеет место быть и письменно отражается до покупки договором задатка. Земельный участок с домом - это два самостоятельных объекта недвижимости, поэтому описание каждого из них при покупке в одном договоре требует внимательного подхода к заполнению. Грамотность внесения технических данных, стоимости, специальных условий при покупке дома позволит исключить подводные камни и вернуть задаток в случае отказа от покупки или продажи.
Основными существенными пунктами соглашения о задатке при покупке дома с земельным участком являются:
- Время, место совершения действий и наименование контракта. Как правило, пишутся вверху листа. Например: Договор задатка. Город Москва, первое января две тысячи двадцатого года. При покупке дома с земельным участком подобный контракт с задатком может носить и другое наименование. Например, "предварительный договор с задатком", или "о задатке". Во всех случаях, независимо от наименования, к нему будут применяться нормы гражданского права о задатке.
- Ниже заносим паспортные данные будущего продавца и покупателя;
- Следом, по очереди описываются, сначала земельный участок с кадастровым номером, техническими характеристиками, затем дом;
- Основание возникновения права собственности у продавца следует указать следующим пунктом и сделать копии правоустанавливающих бумаг для покупателя на всякий случай;
- Обязательство в будущем заключить договор требует стороны исполнить свои условия. Продавцу нужно сохранить стоимость, а покупателю желание купить именно эту недвижимость.
- В окончание бумаги вносятся общие положения законодательства, ответственность участников, подписи и ФИО.
Следует отметить, что часто субъекты правоотношений, заключая договор задатка при покупке дома с земельным участком путают понятия "задатка" и "аванса". Аналогичные понятия можно разграничить следующим образом:
- Задаток служит гарантией исполнения договоренности и вносится до заключения основного контракта;
- Аванс передается после подписания купли-продажи в качестве частично исполненного обязательства по оплате земельного участка с домом;
- Отличие имеется и в правовых последствиях не исполнения взятых на себя функций. В случае с задатком, в зависимости от отказа какой-либо стороны, возврат осуществляется в двойном размере, либо он утрачивается.
На странице вы можете наблюдать образец рассматриваемой бумаги и бесплатно скачать пример заполнения, подготовленный нашими специалистами. Покупка и продажа дома и участка требует профессионализма сопровождающей стороны. Исключительно для вашего удобства, документ имеет простейший формат doc, и будет получен Вами при нажатии на кнопку "скачать" по прямой ссылке без второстепенных ресурсов и вирусных программ. Приятного использования!
Одним из способов предотвращения этих рисков и защиты сторон от возможного срыва сделки является заключение при покупке дома с земельным участком. Далее будут рассмотрены особенности и правила составления этого документа на примере сделки, объектом которой выступает земельный участок с домом.
Договор задатка представляет собой , в соответствии с которым покупатель передает продавцу определенную сумму денежных средств в счет будущей оплаты недвижимости, то есть задаток. Законодательно эта сумма не установлена, поэтому стороны могут определять ее самостоятельно.
Чаще всего ее размер небольшой - 5-10% от общей стоимости недвижимости.
Договор задатка выступает в качестве обеспечения обязательств обеими сторонами купли-продажи. Он является документальным подтверждением факта передачи этих средств и обязательно прикладывается к пакету документов, которые используются во время заключения этой сделки. Хотя полной гарантии для сторон он не дает, однако с его помощью получается максимально обезопасить их права и интересы.
Покупатель при этом обязуется доплатить оставшуюся величину стоимости недвижимости, а продавец - не продавать этот объект никому другому в течение определенного времени.
Внесение задатка предполагает, что продавец прекращает все действия относительно продажи участка (убирает размещенные объявления, приостанавливает показы недвижимости), а покупатель перестает искать другой участок.
Основное отличие такой сделки от других аналогичных ( , предоплаты) состоит в особенностях возврата задатка покупателю, что обычно происходит в случае отказа одной из сторон от ее выполнения.
В этом случае судьба денежных средств зависит от того, кто явился инициатором расторжения, а именно:
- при наличии вины продавца задаток возвращается покупателю в двойном размере;
- в случае вины со стороны покупателя деньги остаются у продавца.
Очевидно, что такие условия значительно повышают ответственность сторон и дисциплинируют их к максимальному соблюдению своих обязательств. В том случае, если сделка была заключена без проблем, величина задатка вычитается из общей стоимости имущества, и покупатель доплачивает только оставшуюся сумму. Поэтому он практически ничем не рискует, только если не решит отказаться от покупки недвижимости.
Для того чтобы перечисленные выше требования выполнялись, передача задатка обязательно должна быть оформлена документально, в виде специального договора или соглашения. При этом документ должен быть составлен правильно, а передаваемые средства названы именно задатком. В противном случае покупатель или продавец сможет оспорить сделку и оставить себе эти деньги.
Особенности составления и структура
Договор задатка обязательно оформляется в письменном виде, устная форма проведения сделки не допускается.
Структура, особенности и роль предварительного договора с задатком
Наиболее распространенным вариантом, при котором используется задаток, является составление . Этот документ имеет большую юридическую силу и поэтому является более надежным способом обеспечения сделки.
Также это связано и с тем, что в самостоятельном виде договор задатка используется редко, чаще всего он является .
Поскольку быстрое ее проведение возможно не всегда (например, нет всех необходимых бумаг), но стороны хотят закрепить свои намерения документально, то удобно использовать для этого предварительный договор купли-продажи с задатком.
Для основного документа предметом является конкретный земельный участок с домом, для предварительного - намерение заключить основной договор на продажу этой недвижимости в будущем.
Однако в предварительном документе все равно должны приводиться подробные характеристики как участка, так и дома, в соответствии с теми же требованиями, что действуют и при заключении основного договора. Пакет документов в этом случае тоже мало чем отличается - единственная разница состоит в том, что некоторые необходимые бумаги могут отсутствовать (например, из-за задержек в их оформлении).
Поскольку предварительная сделка закрепляет лишь намерение продать имущество, но никак не влияет на права собственности на него, то не требуется. После подписания сторонами он вступает в законную силу и действует вплоть до заключения основного договора купли-продажи. В случае отказа одной из сторон от сделки к нему применяются те меры и санкции, которые закреплены в предварительном документе.
Соглашение о задатке наиболее эффективно выполняет свои функции именно при его подписания одновременно с предварительным договором. В этом случае стороны не только подписывают документ с официальным закреплением намерения заключить сделку, но и обеспечивают ее финансовыми обязательствами.
Поэтому желательно оформлять данные виды договоров именно так, во взаимосвязи, что позволит значительно повысить надежность проведения сделки.
Во многом покупатель и продавец имеют общие цели - осуществить процедуру перехода имущества (обменять землю на деньги). Но, учитывая достаточно сильную конкуренцию в этом сегменте и постоянное наличие более выгодных предложений как одной, так и другой стороне, есть необходимость получения гарантий будущей сделки.
Именно поэтому и заключается договор задатка при покупке земельного участка, чтобы четко в дальнейшем сосредоточится на оформлении конкретной сделки.
Общая процедура
Прежде чем начинать разбирать тонкости подготовки документов, следует иметь общее представление, каким образом осуществляется переход права собственности на землю от одного человека (организации) к другому. В общих чертах все это можно разбить на такие этапы:
- поиск интересующего объекта;
- предварительный осмотр участка и проверка документов;
- оформление задатка;
- сбор, проверка и подготовка необходимых для смены собственника документов;
- подготовка основного договора купли-продажи;
- подписание договора, расчет с продавцом;
- перерегистрация земли.
Гарантией того, что после нахождения интересующего вас участка его не предложат кому-то другому, является договор задатка при покупке земельного участка. Образец такого документа должен включать в себя основные тезисы будущих условий основного договора купли-продажи.
При этом передачу денежных средств можно осуществлять как в наличной, а также в безналичной форме. Во избежание возможных споров в будущем оплачивать задаток лучше всего через банк. В этом случае будет четко видно кто, кому, когда, сколько и на какие целей переводил денежные средства. Дальше, если в этом будет необходимость, такая информация окажется весомым аргументом в суде.
Обязательные документы
Теперь немного о конкретике. Когда речь заходит о документах важно четко понимать, что же обозначается под этим широким термином. Ведь законодательство четко определяет, какие бумаги нужно предоставить, чтобы сделка свершилась, и новый собственник в дальнейшем имел возможность перерегистрировать землю на свое имя.
Поэтому обязательно должны быть:
- кадастровый паспорт;
- документ, подтверждающий собственность (постановление компетентного органа, договор дарения, купли-продажи, мены, регистрационное свидетельство);
- оформленный должным образом отказ субъекта РФ от покупки земли;
- документы (правоустанавливающие) на все строения и постройки, расположенные на участке земли, подлежащем продаже.
Нужно понимать, что каждая из этих категорий в дальнейшем «разворачивается» и содержит целый перечень необходимых справок, разрешений, согласований. Чтобы все это заполучить требуется некоторое время. Именно поэтому и нужен договор задатка при покупке земельного участка.
Бланк такого документа предусматривает определенное время, в течение которого стороны смогут проверить и подготовить все требуемые документы. А с помощью соглашения достигается некоторая гарантия, что за время подготовки никто из них не передумает и не откажется от предварительно оглашенных условий сделки.
Общие условия договора
Наиболее простым способом подтверждения передачи задатка является письменная расписка. В этом документе можно кратко прописать кому, когда, сколько, на каких условиях переданы денежные средства. Расписка подписывается принимающей стороной. Но в дальнейшем такой документ не раскрывает всех возможных нюансов, и поэтому не всегда может защитить стороны от срыва сделки.
Поэтому лучше всего составлять полноценный договор аванса при покупке земельного участка. Такое соглашение должно иметь:
- дату составления, наименование сторон;
- предмет соглашения;
- перечень общих обязанностей, которые гарантируют дальнейшую сделку;
- четкую сумму задатка (обычно это не более 10% стоимости участка);
- обозначать ответственность каждой из сторон;
- где и каким образом будут решаться возможные споры;
- форс-мажорные случаи;
- заключительные положения;
- реквизиты и подписи сторон.
Для надежности такое соглашение заверяется нотариусом (тогда оно имеет существенный вес, если дело доходит до рассмотрения в суде). Нужно понимать, что сторона, которая не выполняет условия договора, будет обязана выплатить другой стороне штраф в размере задатка. На практике это происходит так - продавец просто не возвращает потенциальному покупателю суму задатка, а если сам нарушает - выплачивает ее двойную сумму.
Дополнительные гарантии
Следует учитывать, что задаток не всегда является хорошей гарантией того, что сделка в дальнейшем не будет сорвана. Особенно если его сумма ничтожна по сравнению с общей суммой договора. Да и в судебном порядке, если одна из сторон просто откажется от сделки, получить больше чем штрафные санкции вы не сможете.
Поэтому, если действительно требуются весомые гарантии, целесообразней заключать предварительный договор покупки земельного участка. В этом случае шансы на то, что продавец (или покупатель) отойдут от изначально оговоренного пути существенно снижаются.
Ведь теперь, если дело дойдет до судебного разбирательства, каждая из сторон сможет требовать другую сторону выполнить принятые на себя обязательства, либо же компенсировать понесенные расходы. А это иногда гораздо больше, чем предоставленный задаток.
Кроме прочего в таких документах обычно выписываются практически все условия основного договора (кроме цены и перечня документов), что является хорошей гарантией для выполнения сделки.
Помните, сделки с землей должны иметь надежное юридическое сопровождение. Поэтому брать паузу для подготовки и проверки документов здесь крайне важно.
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (499) 350-84-15 Москва +7 (812) 309-75-63 Санкт-ПетербургВконтакте
Какие потребуются документы?
При покупке дома с земельным участком документы следует тщательно проверить как на капитальное строение, так и на участок.
В первую очередь следует проверить правоустанавливающую документацию. К ней относятся виды документов, определяющих факт вступления продавца в собственность. В числе нужных документов могут быть представлены:
- Договоры имущественных сделок , где к владельцу перешла собственность на частный дом и надел одновременно.
- Договоры имущественных сделок на землю без дома , а акт ввода дома в эксплуатацию представлен отдельно и более поздним числом, что означает проведённое продавцом строительство.
- Договоры имущественной сделки на приобретение частного дома , без оформления земли, а документы на приватизацию участка оформлены более поздним числом.
- Свидетельство о вступлении в наследство на дом и землю одновременно . Либо – получение земли в наследство, с проведением последующего строительства. И наоборот – получение дома в наследство, с последующей приватизацией ЗУ.
Кроме перечисленного, следует обратить внимание :
- Капитальное строение должно обеспечиваться пакетом документации из БТИ.
- Оба объекта должны иметь отдельные кадастровые паспорта.
- Требуется кадастровая выписка, подтверждающая, что здание и надел не являются предметом залоговой стоимости и не обременены иным образом.
- Оформить продажу недвижимости можно без межевания, но покупателю целесообразно требовать проведение межевания участка с установлением и согласованием межевых границ.
Как оформить покупку дома с земельным участком? Пошаговая инструкция
Если объект и условия его приобретения согласованы сторонами , следует приступить к оформлению гражданско-правового договора. Если процедура проводится при участии риэлтора , специалист даст квалифицированные консультации при проверке документации и сам составит договор. Если стороны согласовали покупку самостоятельно , они могут обратиться в юридическую компанию. Некоторые граждане составляют договор купли продажи самостоятельно.
Предварительный договор купли-продажи и задаток
Вначале составляется предварительный договор купли продажи (ПДКП). Он требуется для того, чтобы покупатель подготовил деньги для покупки недвижимости или дождался одобрения банком кредита на покупку. Если вы собираетесь использовать материнский капитал — ознакомьтесь с нашим .
После составления ПДКП продавец придерживает объект, снимая его с торгов и гарантируя передачу недвижимости потенциальному покупателю. Задаток при покупке дома с земельным участком выступает гарантией будущей сделки, который передаёт продавцу покупатель (ст.380 ГК РФ).
По правилам он не возвращается при условии отказа покупателя от сделки. А если процедура срывается по вине продавца – он возвращает его в двойном размере. При проведении сделки он учитывается в качестве предоплаты (ст. 381 ГК РФ).
Этот вопрос следует обсудить сторонам заранее. Если контрагент не согласен с данными условиями – целесообразно оформить не задаток, а аванс. В этом случае при срыве сделки по инициативе одной из сторон, аванс просто возвращается (ст. 487 ГК РФ).
Составление основного договора
В назначенный срок имущественная сделка утверждается составлением гражданско-правового договора.
В нём указываются контрагенты и объекты недвижимости , право на которые переходит покупателю. В предмете договора следует указать:
- Кадастровые и технические характеристики строения, адрес его расположения в населённом пункте.
- На какой категории земель оно расположено, указывается форма титульного владения или собственности ЗУ.
- Определяется, что недвижимость не имеет (имеет) обременений и не находится в залоге или под арестом.
- порядок перехода прав;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- сроки перехода прав;
- условия передачи денег;
- сумма стоимости ЗУ;
- сумма стоимости дома;
- сумма уплаченного аванса;
- условия расторжения.
В данный документ допустимо включать любые нюансы, касающиеся специфических обстоятельств, влияющих на проведение процедуры.
Договор составляется в трёх экземплярах, которые следует передать на регистрацию в Росреестр сразу же после составления и подписания. Только после регистрации передача прав вступит в силу.
Регистрация договора в Росреестре
При передаче документации для регистрации права собственности нового владельца при покупке жилого дома с земельным участком, следует уплатить госпошлину в размере 2 тысячи рублей.
Регистрация проходит приблизительно в течение месяца. За это время допустимо передать недвижимость актом приёмки.
Акт приёмки составляется отдельно:
- на частный дом:
- на ЗУ.
После его составления сделка считается осуществлённой, при условии, что поданная в Росреестр документация составлена добросовестно.
Теперь вы знаете как оформить покупку дома с земельным участком, но как вернуть налог? Об этом ниже.
Налог при покупке дома с земельным участком
Часть денег, затраченных на приобретение частного дома с наделом земли, можно вернуть (ст.220 НК РФ).
Для этого составляется заявление на имя начальника местного отделения инспекции ФНС. Оно подаётся в общий отдел инспекции. В заявлении следует указать на факт приобретения частного дома, расположенного на земельном участке, с указанием адреса расположения. Здесь же указывается сумма, которую уплатил за приобретение покупатель.
На основании этой суммы высчитывается объём возврата, который составляет 13% общей стоимости дома с ЗУ, уплаченных по сделке . Но возврат выдаётся не единым платежом, а предоставляется ежегодными частями. Каждая часть равна сумме налога, уплаченного заинтересованным лицом в предшествующий налоговый период (
Как оформить задаток при купле-продаже. Разумный размер задатка Какие документы подписать. Договор-соглашение о задатке. Расписка. Возвращение задатка
Такие вопросы возникают у любого здравомыслящего покупателя недвижимости. Ведь есть понимание, что задаток необходим, но и есть страх его потерять или вернуть в двойном размере.
В этой статье я расскажу как правильно оформить передачу задатка, без опасности утраты денег.
Разберемся в этом подробно:
- Действительно задаток теряют из-за неправильного оформления документов.
- Но ведь и взыскать задаток с Продавца в двойном размере, при правильном оформлении абсолютно реально.
Поэтому, если Вы определились с выбором — передавайте задаток!
Задача задатка обеспечить выполнение договоренностей по Предварительному договору. Поэтому совсем не достаточно составить Соглашение о задатке!!!
Исходя из многолетнего опыта сопровождения сделок, смею утверждать, что весь успех купли-продажи зависит от правильно или неправильно составленного Предварительного договора.
Вы удивлены?
Вы даже и не задумывались об этом.
Напротив Вы считали Предварительный договор не нужным, не существенным.
Или даже не знали о его существовании?
А я ни чуть не удивлена, ведь многие дилетанты начинают строить дом без проекта. При этом потом сильно расстраиваются от того, что он трещит по швам.
- Так вот, Предварительный договор нужен и передавать задаток без него нельзя!
Предварительный договор — это проект сделки, продуманный до мелочей! И ни чуть не меньше.
Как правильно оформить задаток при покупке квартиры, дома, земельного участка.
- Начнем с того как правильно определить размер задатк а, это очень важно.
Ведь задаток является обеспечительной мерой выполнения договоренностей по предварительному договору.
Конечно он составляет часть стоимости, но при определении размера задатка необходимо ориентироваться именно на то, какой его размер будет обеспечивать выполнение Продавцом обязательства продать, на оговоренных условиях. А покупателя купить, на оговоренных условиях.
Например:
Рыночная стоимость недвижимости составляет 3 000 000, 0 рублей. Вы торгуетесь и договариваетесь купить за 2 900 000.0 рублей с использованием кредитных средств. Составляете Предварительный договор, прописываете условия и форму оплаты и передаете задаток 50 000.0 рублей.
То есть в случае отказа от продажи Продавец возвращает Вам двойной задаток, то есть 100 000,0 рублей.
Продавец, поразмыслив над ценой и к тому же «напряжными» условиями оплаты с использованием кредитных средств после перехода права на Покупателя, понимает что прогадал и продолжает продажу у Вас за спиной.
К нему приходит Покупатель с наличными деньгами и срочной покупкой и не торгуясь предлагает ему 3 000 000.0 рублей, он удачно продал свою квартиру, но ему необходимо освободить ее за неделю.
То есть Продавец, на завтра продает недвижимость, при подписании договора получает полную сумму и безболезненно возвращает Вам деньги в размере 50 000.0 рублей. Он уже проконсультировался)))) Вы же соглашение о задатке не составили, значит суд сочтет его авансом, а аванс возвращается в размере переданной по расписке сумме.
Даже возврат суммы в 100 000.0 Продавца не ударит по карману.
Хорошо если он Вас уведомит о продаже))))), а то будете ждать, когда он Вам соберет полный пакет документов для банка.
И Вы остались с носом!
Вернее без квартиры. А чемоданы и коробки уже собраны.
И независимую оценку для банка уже оплатили ((((
А вот правильно оформленный задаток в размере 100 000.0 рублей обеспечил бы Вам спокойную покупку, на прописанных в предварительном договоре условиях.
Документы, оформляющие задаток
С размером задатка определились.
Теперь, какие бумаги необходимо составить? ?
Расписку!
Конечно расписка нужна. Ведь она подтверждает факт получения денег Продавцом. Но не более того!
Тогда еще нужно Соглашение о задатке.
Обязательно. Но оно подтверждает понимание каждой из сторон о последствиях невыполнения договоренностей: о возврате в двойном размере в случае отказа от продажи или потери задатка в случае отказа от покупки. И все!
В Соглашении о задатке не прописываются условия купли-продажи. Оно является приложением к договору.
Значит нужен договор о намерениях совершить куплю-продажу?
Обязательно!
Предварительный договор не является договором отчуждения — это договор о намерениях продать и купить.
Только три документа, работающие вместе являются правильным оформлением сделки:
А какой из них самый главный?
Все они, для целей сделки купли-продажи недвижимости, ценны вместе и не ценны по-одному!
Я вижу, Вы сомневаетесь? Ну тогда вспомните о нашем разговоре позже))))
Уж поверьте моему опыту. Одиннадцатый год я сопровождаю сделки с недвижимостью.