В любом городе России, будь это Москва, Иркутск или Калуга, есть три легальных способа платить налоги с доходов от сдачи жилья в аренду...
сайт расскажет, каким из них выгоднее воспользоваться арендодателю.
Как сдавать квартиру легально
С точки зрения законодательства нет понятий «неофициально» и «официально». Согласно главе 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ, которая регулирует сдачу жилого помещения в аренду, договор найма должен быть подписан в двухстороннем порядке (арендатором и арендодателем). Документ не обязательно регистрировать или нотариально заверять. Договор должен содержать паспортные данные каждой из сторон, адрес, по которому находится квартира, на основании каких документов арендодатель получил объект в собственность, порядок и срок оплаты.
Компоненты местной рыночной арендной платы
Как обычно рыночная рента, местные налоговые органы взимают местную холодную аренду плюс затраты, которые могут взиматься в соответствии с регулированием эксплуатационных расходов. Стоимость операции благоприятна для арендодателей, поскольку затраты, которые могут быть инвестированы по сравнению с холодной арендной платой, составляют значительную часть затрат и также регулярно покрываются арендатором в случае снижения арендной платы. При определении сравнительной арендной платы необходимо учитывать местную рыночную арендную плату за аналогичный тип, местоположение и оборудование.
На сегодняшний день есть три варианта законной сдачи жилья в аренду: приобрести патент со сроком действия от 1 до 12 месяцев, оформиться индивидуальным предпринимателем (ИП) и платить 6% по упрощенной системе налогообложения (УСН) (и дополнительно страховые взносы) или уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) как гражданин. Все варианты имеют право на жизнь - собственник может выбрать наиболее удобный и выгодный для себя.
Определение местной холодной аренды
Этап 1: Аренда третьей стороны. Если квартира была сдана в аренду третьим лицам до передачи близлежащим родственникам, налоговые органы могут регулярно использовать ранее согласованную цену аренды в качестве местной холодной аренды. Уровень 2: уровни местной аренды.
Если квартира ранее не была сдана в аренду третьим сторонам, местные власти должны регулярно определять местную арендную плату на основе местных арендных уровней, уровня арендной платы или банков данных об аренде городов и муниципалитетов. Уровень 3: Административные лизинговые калькуляторы.
Риелторы говорят, что особенно важно уплачивать налог, если арендатор - юридическое лицо, или если владелец переводит полученные деньги за границу. По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, для денежного перевода нужно предоставить документы из налоговой службы. Обычно такую операцию делают собственники дорогих объектов, которые чаще всего оформляются в качестве ИП.
Если соответствующий муниципалитет не имеет арендных уровней, налоговые органы должны использовать административные калькуляторы стоимости аренды для определения ориентировочной стоимости. Уровень 4: Порталы недвижимости в Интернете. Здесь необходимо определить свойства, которые нужно арендовать в окрестностях, и рассчитать средние цены на квадратный метр.
Соответствующие выражения предложений должны приниматься властями в файлы, чтобы их расчет стоимости по-прежнему был понятен в ретроспективе. Уровень 5: Расчет устаревших цен на цены. Если все эти расследования не будут успешными, власти должны прибегнуть к старым арендным зеркалам, которые были подготовлены финансовой администрацией до конца налога на добавленную стоимость. Однако, поскольку эти обследования, как правило, не обновлялись с середины 1990-х годов, власти вынуждены адаптировать объявленные значения по индексам цен к текущей рыночной ситуации.
Налог оформляют таким образом: владелец выбирает удобный способ налогообложения и подаёт в налоговый орган договор в одном экземпляре, до 20 апреля текущего года ИП и физлица подают налоговую декларацию за прошедший год и уплачивают налог. Владелец патента оплачивает налог частями или сразу в течение срока действия документа.
Этап 6: федеральная средняя арендная плата. Валовая рента должна быть пересмотрена на основе индекса цен на арендную плату с ежегодным увеличением на 1, 15% за соответствующий период оценки. Результирующее значение все еще «районировано». Уровень 7: Исследование экспертом по строительству.
Если все вышеупомянутые методы оценки не предназначены, власти должны запросить экспертное заключение у своего эксперта по строительству. По этой причине власти подробно документируют анализ стоимости. То же самое относится к арендодателю; он должен также быть в состоянии доказать позже, посредством соответствующих документов, как он определил свою сравнительную ренту.
Какая система налогообложения выгоднее
Директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев, говорит, что на сегодняшний день 90% участников рынка официальной аренды Москвы подают налоговые декларации, остальные - уплачивают налог через патенты. Как говорят риелторы, выбирать наиболее выгодный вариант нужно, исходя из стоимости квартиры, так как для разных рантье выгодны разные способы.
Аренда жилья является растущим явлением в нашей стране. Есть еще те, кто предпочитает проводить летние свободные дни в квартире, а не в гостинице. Но правда в том, что только небольшая часть владельцев, которые арендуют свой дом, будь то второй дом или обычный, уплачивают налоги, соответствующие им, и правильно выполняют налогообложение.
Многие из этих людей даже не знают, что они должны платить налоги и каким образом, а также о наличии санкций со стороны Казначейства за нарушение этого обязательства. Чтобы устранить все эти сомнения, в этом посте мы объясняем, как вы должны налагать налоговую акцию на случай, если вы арендуете свой дом в отпуск.
Удобнее всего, но наименее выгодно, платить налог как физлицо. Основной недостаток уплаты НДФЛ - высокая ставка, которая составляет 13%. Собственнику, который выберет этот вариант, нужно заключить с арендатором договор найма, подписать акт приемки жилого помещения и определить документ, который будет фиксировать факт оплаты. Необходимо подавать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, прикладывая договор, включая все приложения, и документы, которые подтверждают право собственности на квартиру.
Что считается загородным домом?
Известно, что название дома для отдыха - это те объекты, которые сдаются в аренду только для использования в туризме. Таким образом, в Испании многие владельцы имеют свою собственность со вторым домом и используют летние месяцы для аренды с целью, которую только что обсуждали.
В последние годы, даже, осваивается мода аренды обычного дома. Домовладельцы, если они чувствуют, что могут принести значительную прибыль, арендуют свою резиденцию и во время пребывания в семье члена семьи или друга. Из-за этой сильной тенденции арендовать недвижимость в качестве дома для отдыха, Налоговое агентство приняло меры и теперь более внимательно следит за тем, чтобы полученные таким образом доходы были сделаны правильно.
Также можно зарегистрироваться как ИП, работать по УСН и платить налог по ставке 6%. К тому же, каждый год ИП должен оплачивать страховые взносы и подавать декларацию в налоговый орган.
Руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев рекомендует выбирать способ уплаты налога в зависимости от арендной стоимости объекта: если она меньше 60 тысяч рублей в месяц, то выгоднее платить налог как физлицо, а при более высокой цене можно открыть ИП.
Как объявить аренду загородного дома
Отсюда второй момент, который нужно знать, заключается в том, что для аренды каникул нет конкретного закона, регулирующего их. Фактически, недавнее заявление правительства в этой связи указывает на то, что каждое автономное сообщество устанавливает правила в этом отношении.
№ 1 Отчет о доходах как второй дом
В настоящий момент и до тех пор, пока эта ситуация не будет выяснена больше, с существованием законодательства есть два способа объявить аренду.
- Объявление аренды как второй дом.
- Декларация аренды в качестве туристического жилья.
Третий вариант - приобрести патент на сдачу жилья в аренду. Выбрав этот способ, нужно также зарегистрироваться как ИП и платить страховые взносы. Патент действует от одного до 12 месяцев, но только в рамках одного календарного года. Для равнозначных квартир патент с меньшим сроком действия обойдётся дешевле. На стоимость патента влияет площадь объекта и территориальное расположение. На сайте департамента экономической политики Москвы можно рассчитать цену патента для своей квартиры.
Это самый распространенный способ объявить доход, полученный от аренды дома для отдыха, но он не должен быть самым точным, и тогда мы увидим, почему. Несмотря на это, система все еще используется большинством людей, чтобы заявить об этом. Чтобы сделать объявление аренды таким образом, период времени, в который арендуется дом, и период или периоды времени, в котором дом доступен владельцу дома, должны быть сначала дифференцированы.
При оформлении декларации за предыдущий год деньги, полученные от аренды, включаются как использование, отличное от использования жилья, а не как арендная плата за обычное жилье. В документе должны быть указаны дни, когда дом арендуется, а в противном случае - дни или месяцы, в которых дом не был арендован.
Шибаев отмечает, что суть патентной системы в том, чтобы однократно платить фиксированную сумму и не подсчитывать доход. В частности, сдавая в аренду квартиру площадью 50 «квадратов», расположенную в Центральном административном округе, придётся ежегодно платить 27 тысяч рублей. Налог с жилья в других районах Москвы составит в среднем 18 тысяч рублей.
Декларация того периода, в котором жилье сдано в аренду
Как мы указывали в начале публикации, доход, полученный от дней аренды дома, должен быть объявлен как доходность недвижимого капитала. Чтобы рассчитать окончательную прибыль, полученную при аренде, владелец может вычесть расходы, связанные с данным жилищем.
Эти вычитаемые расходы могут включать.
- Налог на недвижимость.
- Расходы сообщества владельцев.
- Годовой платеж по ипотечным процентам на имущество, если таковые имеются.
- Расходы Агентства недвижимости, если таковые имеются.
- Деньги, вложенные в рекламу, снимают дом отдыха.
Расчёт платежей
Рассчитаем сумму налога при каждом из вариантов его уплаты. К примеру, стоимость аренды объекта 50 тысяч рублей в месяц, тогда физическое лицо заплатит 50 тыс.*13%*12 мес. - то есть 78 тысяч рублей в год. Для ИП получим: 50 тыс.*6%*12 мес. - 36 тысяч рублей в год, плюс обязательные годовые платежи по ИП, которые в сумме составляют примерно 30 тысяч рублей. Также необходимо открыть ИП и один раз в квартал подавать налоговую декларацию.
Следует отметить, что в отношении расходов, которые считаются годовыми, даже если они выплачиваются ежемесячно, владелец может только вычесть долю, пропорциональную месяцам аренды дома. Наконец, владелец должен облагать налогом чистую прибыль, взимаемую за аренду вашего дома.
Декларация периода времени, когда жилье не сдано в аренду
Налоговое агентство также требует уплаты налогов за простой факт наличия дома в собственности, хотя это не приносит никакого дохода владельцу. Процентная ставка составляет 2%, если последняя ревизия кадастровой стоимости была сделана до. Для декларации уплата этих налогов должна быть определена как вменение дохода.
Получать патент выгодно в основном собственникам дорогих квартир большой площади, которые находятся близко к центру столицы. К примеру, патенты для квартир площадью 85 «квадратов», расположенных в Можайском районе Западного административного округа и в ЖК «Шуваловский» на Мичуринском проспекте этого же округа, стоят одинаково - 60 тысяч рублей. Но разница в ежемесячной стоимости аренды разная - 65 тысяч против 125 тысяч рублей. То есть владелец первой квартиры заплатит за патент 8% своего дохода, а владелец второй - 4% (данные компании "Азбука Жилья").
Для этого необходимо рассчитать 1% кадастровой стоимости имущества и разделить его между 12 месяцами года. Как только это будет сделано, результат умножается на месяцы, в которых дом был вакантным или в распоряжении владельцев, и это сумма, которая должна облагаться налогом в Казначейство на те месяцы, на которые мы ссылаемся.
№ 2 Декларация о доходах как туристическое жилье
Это другая возможность объявить доход, полученный от аренды имущества, но в этом случае считается туристическим жильем. Важно отметить, что при налогообложении в рамках этой модальности понимается, что аренда осуществляется как хозяйственная деятельность.
Риелторы говорят, что у патентов и УСН есть такие недостатки, как затрата времени для регистрации ИП и обязательная уплата страховых взносов, помимо налоговой ставки. Также можно потерпеть убытки, оформив, например, патент на год, но при этом сдавая квартиру всего несколько месяцев. Но, поясняет Шибаев, в этом случае не нужно платить имущественный налог.
Как установлено на веб-странице Агентства по налогообложению, «лизинг считается экономической деятельностью, когда при развитии деятельности существует хотя бы одно лицо, работающее с трудовым договором на полный рабочий день для выполнения указанного управления».
Этот тип налогообложения также обязывает владельца жилья. Зарегистрировать собственность в Реестре соответствующего автономного сообщества с наименованием размещения туристов. Зарегистрировать в Налоге на экономическую деятельность. . Те, кто решает объявить доход, полученный в качестве жилья для размещения туристов, также могут быть вычтены в отчете о прибылях и убытках, расходы, о которых мы говорили в предыдущем разделе, для получения окончательного результата.
По словам Жуковой, выгоднее всего платить налог как ИП по ставке 6%, либо приобрести патент, стоимость которого примерно равна этим же 6%. Но владельцам патента не нужно заполнять налоговые декларации - они платят за документ сразу.
Другое дело, что далеко не каждый собственник захочет заниматься оформлением ИП, а патент на сегодняшний день можно получить, только имея такой статус. Жукова говорит, что пока патенты не продают физлицам, в то время как многим гражданам было бы удобно его приобрести. По слова эксперта, многие арендодатели не платят налог, потому что не хотят тратить время на заполнение и подачу налоговых деклараций, а наличие патента упростило бы процедуру уплаты налога.
Что касается времени, когда дом пуст, его следует объявлять как условный доход, точно такой же, как и в случае с номером 1 этой почты. Таким образом, вы должны учитывать эти две возможности правильно уплатить арендную плату за свой дом. В противном случае вы можете столкнуться с серьезными экономическими санкциями со стороны налогового агентства.
Профилактика лучше, чем лечение, и если у вас есть какие-либо вопросы, не стесняйтесь обращаться в онлайн-офис наших юристов, где вы получите индивидуальный совет. Если вы предпочитаете, вы также можете оставить нам свой комментарий в конце этого сообщения.
01 марта 2017 594
Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества (жилых, нежилых помещений, транспортных средств, земельных участков, земельных паев и т. д.) в аренду принадлежит его собственнику.
Гражданин может являться арендодателем имущества, принадлежащего ему на праве собственности, как в качестве предпринимателя, так и в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
Налогообложение аренды жилья: как заявлено в подоходном налоге? Какие расходы учитываются? Есть ли подходящее сокращение? Существуют различные предположения относительно аренды недвижимости, например. Аренда для удовлетворения постоянной потребности арендатора в жилье. . Мы проанализируем его различные налоговые последствия, начиная с аренды обычного жилья.
Закон аренды в городах регулирует арендную плату за жилье и за использование, кроме жилья. Сколько налогов вы платите за аренду своего дома? Как арендодатель вы получаете доход от аренды, и вам приходится иметь дело с рядом расходов. Те, кто считают гасиенду.
Арендодатель может быть признан предпринимателем по соответствующему виду деятельности, как лицо, оказывающее услуги по сдаче имущества в аренду, если оно приобретается не для личного пользования, а в целях последующего извлечения прибыли от его использования (сдачи в аренду) или реализации. В этом случае гражданину следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налоги с соответствующих доходов именно в этом качестве, а не в качестве физического лица.
Аргументами в пользу квалификации деятельности в качестве предпринимательской могут служить и такие обстоятельства, как:
Заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период;
Получение дохода 2 раза и более в течение налогового периода (календарного года) при условии, что в течение года арендаторами одного и того же имущества выступают разные юридические лица;
Неоднократное заключение договоров аренды с одним юридическим лицом.
Правильная квалификация деятельности физического лица имеет принципиальное значение для целей налогообложения.
Рассмотрим подробнее налогообложение доходов от сдачи в аренду имущества физическими лицами, не зарегистрированными в качестве предпринимателей, в соответствии гл. 23 Налогового Кодекса РФ (далее - НК РФ). Плательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ) признаются, в том числе физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ (ст. 207 НК РФ). К доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Таким образом, доходы плательщика (физического лица), полученные от сдачи имущества в аренду, подлежат обложению НДФЛ по ставке 13 процентов на общих основаниях.
Исчисление и уплату налога в данном случае производит:
1. Налоговый агент (в случае, если деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества не зарегистрирована в качестве предпринимательской) - если доход получен от организации (ст. 226 НК РФ);
2. Физическое лицо - если доход получен от физлиц, не являющихся налоговыми агентами (п.п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).
В первом случае при выплате арендодателю-гражданину дохода в виде арендной платы организация-арендатор выступает в роли налогового агента. Поэтому она обязана удерживать из суммы выплачиваемого дохода НДФЛ и перечислять его в бюджет (п.п. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 226 НК РФ).
Поскольку доходы от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов, к ним можно применять стандартные налоговые вычеты (п. 3 ст. 210 НК РФ).
Стандартные налоговые вычеты по НДФЛ предоставляются плательщику одним из налоговых агентов, являющихся источником выплаты дохода, по выбору налогоплательщика на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие вычеты (п. 3 ст. 218 НК РФ).
Например, неработающий пенсионер, сдающий имущество (жилые, нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки, земельные паи и т. д.) в аренду, вправе обратиться к организации-арендатору (налоговому агенту) с письменным заявлением на предоставление ему стандартного вычета по НДФЛ.
Во втором случае в обязательном порядке согласно п. п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплата НДФЛ производится физическими лицами, получившими вознаграждения от физлиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.
Кроме того, если налоговым агентом не произведены удержания и перечисления в бюджет НДФЛ с доходов, в том числе, полученных от сдачи имущества в аренду, плательщик должен самостоятельно исчислить сумму НДФЛ (п. п. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Указанные налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога в порядке, установленном НК РФ. При этом плательщики, которым в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты не предоставлялись или предоставлялись в меньшем размере, чем предусмотрено ст. 218 НК РФ, по окончании налогового периода могут получить их в инспекции по месту жительства.
На основании заявления плательщика, прилагаемого к налоговой декларации, и документов, подтверждающих право на такие вычеты, налоговым органом производится перерасчет уплаченных сумм налога (п. 4 ст. 218 НК РФ).
Налогоплательщики подают в обязательном порядке декларацию в срок, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в котором получен доход.
Сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений ст. 228 НК РФ, уплачивается по месту жительства плательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Отдел налогообложения
УФНС России по Тамбовской области