Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть - фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.
На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде , либо в виде . Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.
Задаток , конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.
Аванс , естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше ).
Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке . Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса , но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса .
Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс .
Как вносить аванс при покупке квартиры
Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон ) в случае срыва сделки.
Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой .
Срок аванса за квартиру
Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания и подачи документов на .
Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов ), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если ), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта - квартиры, так и субъекта - Продавца ).
Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на проверку документов, обычно, не берут. Чаще - месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной по поводу собранных документов.
Если сделка альтернативная , то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.
Лучший способ здесь - это когда Продавец на момент внесения аванса уже подобрал себе конкретный вариант «альтернативы» (возможно даже - не один ).
«Маловато будет!» - может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» - даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплаты имеет большее значение, чем ее сумма.
Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике эта сумма, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб.
Договор аванса за квартиру
Если владельцев квартиры несколько (семья, например ), то правильнее будет, если они все подпишут Договор об авансе .
Договор об авансе нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя ), и подписывается в момент передачи аванса .
При желании, договор можно составить, подписать и заверить у , тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.
Нотариально заверенный Договор об авансе обеспечит дополнительную юридическую защиту Покупателю в случае Продавца, например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.
Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену - такое случалось в практике ).
Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца, то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге — «Продажа квартиры по доверенности ».
На практике, аванс за квартиру
на вносится наличными
, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай
) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты
.
Но надежнее передавать деньги в , когда Нотариус , помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.
Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру , нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее (за несколько дней ) нужно заказать в Росреестре (как это делать см. по ссылке ).
И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРП , и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.
Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.
– это определенный предварительный платеж покупателя продавцу. Обычно это относительно небольшая сумма (1 000 – 10 000 долларов в зависимости от стоимости объекта). Вносится данный предварительный платеж с целью материального подкрепления покупателем намерения купить объект недвижимости. Продавец, получая задаток, обязуется в течение определенного периода времени не продавать объект другим заинтересованным лицам. Также задаток регистрируется в письменной форме, при этом сторонами фиксируются условия предстоящей сделки и, в частности, стоимость продаваемого-покупаемого объекта недвижимости.Если покупатель решит не проводить сделку, то задаток остается у продавца. Если продавец отказывается продать объект недвижимости покупателю, то он возвращает задаток в двойном размере. Таким образом, если кто-то из сторон не соблюдает своих обязательств про проведению сделки, он штрафуется. И это происходит в полном соответствии ст. 329 ГК РФ, определяющей, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком.
Очевидно, что задаток является справедливым финансовым и моральным обеспечением сделки.
Что такое аванс при покупке недвижимости
Аванс является лишь предварительным платежом по договору купли-продажи, который на момент вручения аванса не заключен. Выплачивая аванс, покупатель не обязуется купить объект недвижимости. Получая аванс, продавец не обязуется продать этот объект.
Таким образом, если сделка не состоялась, то аванс просто возвращается покупателю без каких-либо потребительских штрафных санкций ни в его адрес, ни в адрес продавца. Не важно кто является виновником срыва сделки в данном случае, он все равно не несет никакой ответственности за ее срыв.
Что лучше – задаток или аванс?
Конечно, для покупателя более выгоден договор задатка, а не аванса. Однако, не всегда удается отбиться именно от аванса, обычно навязываемого риэлторами. В таком случае нужно быть очень внимательным при заключении договора и постараться всячески защитить свои интересы.
Суррогат задатка и аванса
Кроме задатка и аванса в чистом виде существует и их суррогат – изобретение посредников-риэлторов, которые, с одной стороны, желают обезопасить в сделке себя при срыве сделке какой-либо из сторон, а, с другой, не нести никакой ответственности при срыве сделки по собственной вине. Так, риэлторы часто составляют договоры, согласно которым, если сделка по покупке-продаже недвижимости сорвана по вине продавца, интересы которого представляет риэлтор, то покупателю возвращается просто аванс. Но если сделка сорвана покупателем, то уже задаток остается у риэлтора.
Также риэлторы нередко навязывают покупателю договор об оказании фиктивной услуги по покупке квартиры. Следует обратить на это особое внимание: услуги именно "по покупке", а не "по поиску и покупке". Размер платы за эту услугу соответствует авансу и включается в стоимость приобретаемого объекта. Если покупатель срывает сделку и не заключает основной договор, то выплачивает штраф в размере аванса.
Так как покупатели и продавцы нередко подают в суд на хитрых риэлторов и выигрывают его, то ушлые посредники стали включать в предварительный договор пункт о том, что этот, по сути, предварительный договор предварительным договором не является.
Всегда стоит заключать предварительный договор, в котором прописывают авансовые соглашения, соответствующие данному в ст. 429 ГК РФ определению предварительного договора.
Согласно закону:
"–
стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором;
– предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора;
– предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора;
– в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор".
Очень важно иметь в виду, что согласно п. 5 данной статьи, если одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Кодекса. Согласно этому пункту другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющейся стороны заключить основной договор.
Ложкой дегтя к данной статье закона будет то обстоятельство, что суды, при рассмотрении потребительских исков о заключении договора купли-продажи, обычно принимают сторону собственников и, соответственно, отказываются квалифицировать авансовые договоры как предварительные.
В связи с этим заключая договор с риэлтором нужно быть очень внимательным в отношении пунктов предварительной передачи денег, вчитываться в формулировке и, по возможности, использовать именно задаток, а не аванс и не, тем более, какую-либо суррогатную схему.
Внесение задатка или аванса
Внесение задатка или аванса тоже не самая простая часть сделки. Лучше
все передавать его не посреднику-риэлтору, а напрямую продавцу, который
в дальнейшем сам может определиться как ему распорядиться этими
деньгами. Однако, если покупатель вынужден передавать авансовую часть
все-таки посреднику-риэлтору, то следует это делать через кассу
юридического лица (индивидуального предпринимателя), получая при этом
квитанцию приходного кассового ордера и кассовый чек. Нужно избегать
ситуации, когда аванс передается посреднику посредника – некому агенту
на основании доверенности, договора поручения и еще какого-либо
посреднического документа.
Нужно быть внимательным при документальном оформлении задатка или аванса. Обязательно должны быть расписки на передаваемые продавцу средства, вне зависимости фигурируют они в основном договоре или нет. Только в таком случае их можно будет вернуть в полном объеме, если, не дай бог, договор покупки-продажи недвижимости будет расторгнут.
В предварительных документах не должно быть слов вроде следующих: "сумму … рублей, которую покупатель полностью выплатил продавцу до подписания договора". Ведь в таком случае покупатель подтверждает, что расчеты между сторонами уже произведены, и после заключения договора он может просто ничего не заплатить продавцу. Такие случаи, к сожалению, в юридической потребительской практике бывали.
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (499) 350-84-15 Москва +7 (812) 309-75-63 Санкт-ПетербургВконтакте
Задаток, аванс и залог – учимся отличать
Существуют 3 понятия первого внесения средств – это залог, задаток и аванс. Они несут в себе юридически абсолютно разные значения, оформление которых также отличается.
- Задаток
– обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата.По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе.
Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка.В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу. - Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. Пример типового договора аванса скачайте
И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.
- Залог носит немного другой характер. Покупатель вносит вместо денежных средств в залог имущество с последующим безусловным обязательством вернуть долг. Образец договора залога
Размер аванса и задатка
Аванс не требует четко установленной требуемой суммы. Это часть от суммы стоимости квартиры, которая будет достаточно значимая для обоих сторон сделки, а также будет соразмерна хлопотам продавца или продавцов по текущим делам переезда, поиска нового объекта жилья и прочего. То есть сумма аванса – понятие строго индивидуальное между участниками сделки, хотя принято корректировать сумму в пределах 5-10 % от стоимости жилья. Важно, чтобы доводы были уместны и подкреплены фактической ситуацией. Тем более, что аванс в любом случае потерпевшая сторона сможет вернуть в полном размере.Задаток определяется сторонами также на условиях обоюдной договоренности. Чем больше стоимость и желание обладать именно этой квартирой, тем больше сумму предлагают. Потому в процентном соотношении трудно вывести среднестатистические примеры задатка.
Оформление залога и задатка
Аванс и задаток оформляются на бумаге между продавцом и покупателем самостоятельно. Не обязательны нотариальные и юридические услуги. Хотя допускается и приветствуется наличие свидетелей при составлении и подписании подобных поручительств.
Соглашение о задатке содержит в себе такие позиции как:
- цена недвижимости;
- ее характеристики – площадь, количество комнат, особенности;
- адрес продаваемой квартиры;
- сумма задатка;
- информация о сторонах сделки – Ф. И. О., паспортные данные;
- сроки выполнения обязательств сторон-участников.
В письменном соглашении об авансе прописываются также сроки совершения сделки купли-продажи, условия возврата, штрафов при отказе от сделки.
Залог оформляется часто с участием нотариуса. Договор о залоге вмещает в себе множество позиций, где расписаны обязанности сторон – залогодателя и залогодержателя – перед сделкой. Основные положения договора :
- распределение ролей сторон – залогодатель и залогодержатель;
- информация о требованиях, которые обеспечивает залог, то есть сведения об основном договоре;
- информация об имуществе, которое является предметом залога, описание точных характеристик;
- может ли предмет залога быть заменен, с какими условиями;
- обязательства, права залогодателя и залогодержателя в подробностях (права пользования предметом залога залогодержателем, условия возврата, невозврата имущества и т. д.);
- в каком соотношении заложенное имущество покрывает требования;
- какие риски несут обе стороны, а также ответственность;
- сроки действия, условия к изменению и т. д. , реквизиты участников сделки.
Отличным дополнительным шагом станет страховка имущества под залог. Передача самого имущества происходит после подписания договора о залоге.
Возврат залога
По истечению срока договора о залоге с учетом выполненных обязательств обеих сторон, заложенное ранее имущество переходит к первичному владельцу – залогодателю. Вернуть залог по иным причинам можно , если условия, которые прописаны в договоре, позволяют это. В большинстве случаев все зависит от предмета залога. Ведь залог различного рода имущества, не только недвижимого, регулируется отдельными законами. Правоотношения сторон могут расцениваться даже совсем не как залоговые.
Различные траты при покупке квартиры
Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.
- Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
- Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
- Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
- Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
- Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
- Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.
Возможно, для поиска и оформления вам понадобятся риелторские услуги или агентские. Здесь нужно выбирать: либо время, либо деньги. Либо вы ищите квартиру самостоятельно, либо платите деньги и этот процесс выполняют за вас. Такие учреждения берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья
. На самом деле, сумма немаленькая. В дополнение обычно приписывают стоимость нескольких параллельных услуг, специалистов, потому выйдет дороже, чем обещали сначала. Это включает в себя:
- мониторинг рынка недвижимости по заданным параметрам покупателя;
- осмотр квартиры;
- проверка и подготовка документов сторон сделки.
Очень часты мошенничества на рынке недвижимости, где участвуют агентства с малым стажем работы, новички. Потому лучше обращаться в проверенные временем компании, хотя стоимость у них выше.
Все предъявленные услуги обязательно прописываются в договоре между покупателем и агентством.
Потому всякого рода пошлины, налоги, дополнительные расходы оплачиваются покупателем самостоятельно и риелтер отношения к этому не имеет.
Заранее обговаривают с агентом услуги, которые будут предоставлены, а также возможные дополнительные сервисы. После этого подписывают бумагу о сотрудничестве.
Бывает 2 вида тарификации на услуги посредников:
- фиксированная ставка на конкретные услуги с любым видом недвижимости;
- процент от стоимости жилья, особо высокую плату запрашивают на загородные объекты.
Если агентство работает от процента, то осветите вопрос каков он будет от предполагаемой суммы, от чего зависит рост ставки. Ведь в таких сделках даже 1% — серьезная сумма.
Заключение
В итоге финансовые и юридические вопросы с сделках с недвижимостью имеют очень тесную связь. Потому любые финансовые операции следует задокументировать хотя бы на листе бумаге с обоюдными подписями. Это уже станет весомым аргументом в случае неудовлетворенности одной из сторон или судебной тяжбы.
Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 350-84-15 Москва +7 (812) 309-75-63 Санкт-ПетербургВконтакте
Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?
Хотите предложить для публикации фотографии по теме?
Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!
Внесение денежной суммы продавцу квартиры (аванс или задаток) это некое обязательство для сторон. Это выгодно как продавцу, так и покупателю жилья. После получения денежной суммы продавец может уже не переживать о серьезности намерений покупателя и что его квартиру передумают купить, а покупатель уже не будет беспокоиться по поводу того, что выбранный объект продадут кому-то ещё или вообще не станут его продавать (за исключением форс-мажора). Закрепить выбранную квартиру за покупателем можно, уплатив продавцу аванс или задаток. Некоторые не усматривают разницы между этими видами платежей, но она есть и, причем, существенная.
Особенности внесения предоплаты в виде задатка
Задаток – это определенная сумма, как правило не превышает 30.000 рублей, которая уплачивается покупателем продавцу в счет оплаты за приобретаемый объект как доказательство того, что договор купли-продажи будет заключен и все обязательства по нему будут исполнены. Внесение задатка сопровождается заключением соответствующего соглашения. Следует также учитывать, что он может быть передан только продавцу.
Порядок и условия заключения соглашения о задатке
Соглашение о денежном задатке должно быть оформлено в письменном виде. Размер задатка определяется сторонами самостоятельно. Необходимо помнить, что передача предварительной платы всегда должна подтверждаться документально (расписка продавца о получении денег). В соглашении о задатке в обязательном порядке указывают все основные условия заключения договора купли-продажи квартиры:
- паспортные данные сторон;
- адрес объекта, его стоимость;
- размер предоплаты;
- информация о прописанных в квартире и дата их выписки;
- срок физического освобождения квартиры;
- сроки исполнения договора, ответственность за невыполнение его пунктов.
Заключив соглашение, стороны берут на себя обязательства, связанные с покупкой и продажей объекта. Согласно п.2 ст. 381 ГК РФ при их невыполнении по вине участника сделки, внесшего задаток, он остается у другой стороны. Если сделка сорвалась по вине получателя задатка, он обязан его вернуть в двойном размере.
Аванс при покупке квартиры
Денежная сумма, переданная покупателем продавцу квартиры в счет ее последующего приобретения, называется авансом. В отличие от задатка, предоплата в форме аванса не порождает обязанности сторон заключить сделку. Его получение продавцом достаточно подтвердить распиской, а составление соглашения об авансовом платеже не является обязательным. При заключении письменного соглашения об авансе, размер платежа, обязанности и ответственность за их невыполнение определяются сторонами самостоятельно.
Что выбрать: задаток или аванс?
Нельзя сказать однозначно какой из вышеперечисленных способов предоплаты выгодней. Их выбор зависит от конкретных обстоятельств. Если, например, покупатель не уверен в своих намерениях и есть вероятность того, что от заключения договора он откажется, ему лучше выбрать авансовый платеж. Никаких отрицательных последствий в этом случае для него не последует. В случае же если покупатель действительно заинтересован в приобретении понравившегося ему объекта и опасается, например, чтобы последний не был продан другому лицу по наиболее высокой цене, то с внесением задатка у него будет больше гарантий стать единственным претендентом на покупку.
Возвращается ли задаток в случае отказа от покупки квартиры
Законодательством установлена ответственность за неисполнение обязательств, обеспеченных денежным задатком. Так, покупатель, передумавший приобретать квартиру, но внесший при этом задаток продавцу, не вправе потребовать возврата своих средств. В случае же, когда сделка не состоялась по вине продавца, покупателю выплачивается денежная сумма, эквивалентная двойному размеру задатка.
Возвращается ли аванс в случае отказа от покупки квартиры
Так как авансовый платеж - это не более чем предварительный способ расчетов, расторжение соглашения об авансе не влечет никаких отрицательных последствий для сторон. При отказе покупателя от исполнения обязательств по сделке, продавец возвращает ему предоплату в полном объеме. Аванс не является способом обеспечения обязательств по сделке, и отказ продавца от его выплаты признается неосновательным обогащением, которое должно быть возвращено покупателю (п.1 ст.1102 ГК РФ).
Задаток за недвижимость и аванс нужно и лучше передать продавцу и чем отличаются эти платежи? -Своими функциями и способом оформления платежа. Для задатка в обязательном порядке составляется Соглашение о задатке, в дополнение к Предварительному договору купли-продажи. Задаток за недвижимость Вопрос, который
Получение задатка за квартиру ответственный момент. Ведь задаток — это платеж который возвращается продавцом недвижимости в двойном размере. Конечно только в том случае, если он нарушил условия продажи. Разберемся подробнее. Получение задатка за квартиру Брать ли задаток за квартиру или
Задаток нужен Вопрос или утверждение? -Из уст покупателя — вопрос. -Из уст специалиста по сделкам с недвижимостью — утверждение!!! И на это есть только одна причина. А именно — обеспечить выполнение обязательств сторонами сделки по Предварительному договору купли-продажи. Ведь задаток