Некоторые продавцы тешат себя иллюзиями о том, что их квартира самая лучшая и её купят, как только они разместят первое объявление о продаже. В реальности всё намного сложнее.
Перечислим основные ошибочные суждения, которые часто возникают у неопытных продавцов недвижимости.
1. Продажа квартиры это легко и быстро, помощь риэлтора будет лишней.
К сожалению, это не так. Сейчас рынок недвижимости переполнен, т. е. количество предложений в разы превышает спрос, поэтому легкая и мгновенная продажа возможна только в двух случаях. Либо по счастливому стечению обстоятельств, либо если вы выставите свой объект по очень заниженной стоимости. Если вы не являетесь профессионалом рынка недвижимости, продажа вряд ли будет лёгким делом.
2. Я размещу несколько рекламных объявлений, и мне обязательно позвонят!
Если вы просто разместите только 2–3 объявления на интернет площадках, скорее всего они в тот же день затеряются в списке аналогичных предложений. Чтобы повысить вероятность быстрой продажи необходимо вложить значительные ресурсы в рекламу и сделать это грамотно, выбрав эффективные рекламные площадки и способы продвижения объявлений.
3. Моя квартира самая лучшая её купят за ту цену, которую я укажу в объявлении.
Многие продавцы хотят за свою квартиру намного больше её реальной рыночной стоимости. Продать квартиру быстро с таким подходом не получится. Установив высокую цену, вы будете ждать «своего» покупателя не один месяц.
Если вы избавились от вышеперечисленных иллюзий и трезво оцениваете свои возможности можно попробовать продать квартиру своими силами. Если в процессе возникнут непреодолимые сложности (отсутствие звонков, сложности с подготовкой документов), будет целесообразно обратиться к профессионалам. О том, читайте здесь.
Какие способы и приёмы помогают быстрее продать квартиру?
8 советов, которые помогут ускорить продажу квартиры своими силами- Изучите спрос и предложение на похожие квартиры в вашем районе. Это позволит вам примерно спрогнозировать возможность быстрой продажи и установить ликвидную цену. Просмотрите и сравните объявления в газетах и интернет-досках вашего города. Не поленитесь изучить даже листовки о продаже недвижимости, расклеенные в вашем районе. Определите конкурирующие предложения о продаже. Посетите эти квартиры под видом покупателя. Изучив плюсы и минусы и цены конкурентов, вы получите представление о том, по какой цене следует выставлять ваш объект недвижимости. Помните, больше всего востребованы однокомнатные квартиры современной планировки. Трёхкомнатные квартиры продаются намного дольше. Немаловажное значение имеет престижность вашего района (экологическая обстановка, наличие транспортной и социальной инфраструктуры).
- Назначьте конкурентную ликвидную цену. Если торопитесь с продажей, не завышайте цену. Быстрая продажа квартиры предполагает снижение её стоимости. Насколько понизить цену? Всё зависит востребованности вашего жилья на рынке. Считается, что снижение цены на 10% позволят ускорить продажу. В начале вы можете не сильно понизить цену выставив квартиру минимум на 10 -20 тыс. рублей ниже, чем аналогичные предложения квартир в вашем районе. Понять насколько понижение цены влияет на её продажу можно по количеству звонков (конечно при условии хорошей рекламы). Если вы опустили цену, а звонков мало стоит ещё понизить стоимость.
- Уделите внимание рекламе вашего объекта. Чем больше человек увидит ваше, объявление тем лучше. Не стоит жалеть денег и времени на рекламу. Используйте все возможные каналы, газеты, доски объявлений, как на улице, так и в интернете. В заголовке объявления сделайте пометку «срочно!» в содержании укажите все достоинства вашей квартиры. Если публикуете объявление о продаже на сайте по недвижимости, укажите максимум информации и загрузите достаточное количество фотографий. Постоянно обновляйте публикуемые объявления. Можно так же воспользоваться услугой поднятия объявления в списке и выделения красным цветом.
- Расскажите о продаже квартиры своим знакомым. Не исключено что у них найдутся покупатели
- Ищите объявления с пометкой куплю . Не исключено, что ваш потенциальный клиент разместит объявление «куплю квартиру, в вашем районе». Такие объявления могут висеть около подъездов домов вашего района, быть на местных интернет форумах и досках объявлений. Вам остаётся только позвонить презентовать свою квартиру и договориться о встрече.
- Подготовьте квартиру к показу. В решении о покупке квартиры многое решает первое впечатление. Создайте приятную и уютную атмосферу. Проведите в ней генеральную уборку. Чтобы не создавалось ощущения захламленности, вынесите все старые вещи и мебель. Если состояние квартиры «оставляет желать лучшего», проведите косметический ремонт: замажьте трещины, поклейте обои и покрасьте потолок.
- Грамотно презентуйте квартиру на показе. Будьте приветливы и ненавязчивы. Подготовьте заранее ответы на все возможные вопросы покупателя. Самыми популярными вопросами покупателей являются: «Какие у вас соседи?», «Почему вы решили продать жилье?», «Готовы ли к сделке все документов на квартиру?». Пожилым людям говорите, что квартира находится в спокойном и тихом районе. Молодой паре расскажите о наличии в вашем районе детских садов и школ. Во время показа можете предложить будущему покупателю чашечку кофе.
- Подготовьте заранее все необходимые документы для заключения сделки. Все документы на квартиру должны быть юридически «чистыми». Очень часто причиной того что процесс продажи затягивается, является отсутствие у продавца полного пакета необходимых документов. Удосужитесь получить заранее, если это необходимо, согласие супруга на продажу. Возможно, покупатель захочет заключить договор купли-продажи сразу после показа. Поэтому у вас должны быть на руках договора купли продажи. Не лишним сделать ксерокопию плана квартиры и дать его заказчику перед показом. Посмотрев его покупатель, будет уже мысленно расставлять в вашей квартире свою мебель.
Может ли риэлтор продать квартиру быстро?
Грамотный специалист сделает всю работу за вас. Для этого вам будет необходимо заключить с ним договор на продажу квартиры. За свою работу риэлторы обычно просят минимум 2–3% от сделки. Риэлторы, имеющие профессиональную репутацию, могут попросить за свою услугу и 6%. Порой это может быть значительная сумма, но игра стоит свеч. В любом случае вы можете поторговаться или настаивать на фиксированной цене. Настаиваете на том, что затраты на продвижение однокомнатной и двухкомнатной квартиры одинаковые, а цены разные. Так что если за двухкомнатную квартиру стоимостью 3 млн рублей риэлтор просит 3% т.е. 90 тыс. рублей вы можете указать ему что реальная стоимость будет стоить около 30–40 тыс. рублей, как за продажу однокомнатной.
Перечислим основные плюсы быстрой продажи квартиры с профессиональным риэлтором:
- Риэлтор правильно оценит вашу квартиру и установит реальную для быстрой продажи цену. Риэлторы постоянно следят за тенденциями рынка и знают много приёмов по определению правильной цены с учетом рынка спроса и предложения
- Если вы не хотите заниматься сбором всех документов, риэлтор сделает это за вас! Для этого вам просто необходимо оформить на него «доверенность по сбору пакета документов». Вы можете не беспокоиться, что агент реализует квартиру без вашего участия, так данный документ дает только возможность сбора документов.
- У риэлторов есть эффективные и отработанные схемы рекламирования. У них «схвачены» и «проплачены» десятки и даже сотни рекламных площадок. Рекламирование объектов в успешных агентствах недвижимости поставлена на поток, поэтому обратившись к успешному риэлтору, вы можете не беспокоиться о рекламе. Ваше объявление будет везде.
- Агент умеет торговаться и правильно презентовать квартиры. Грамотная презентация квартиры это порой 50% успешной продажи. Риэлторы имеют колоссальный опыт, который помогает убедить покупателя купить вашу квартиру, даже если перед началом показа он в этом сильно сомневался.
Допустим, что вы решили продать свою квартиру и на вырученные деньги с доплатой приобрести другое жилье.
Допустим так же, что после продажи вам есть где жить, в противном случае пришлось бы совершать альтернативную сделку. А альтернативная сделка подразумевает продажу с одновременным подбором жилья и осуществление сделки купли-продажи в один день.
Рассмотрим вариант чистой продажи. В этом случае без риэлтора может обойтись любой человек, если он конечно не законченный лентяй. Таким образом вы сэкономите от 4 до 8% от стоимости продаваемой квартиры (комиссия риэлтору).
Этап первый – выставление на продажу
Первое, что вы должны сделать – определить стоимость вашего жилья. Для этого необходимо провести целенаправленное маркетинговое исследование, то есть исследовать рынок недвижимости. Думаете, это сложно? Попробуйте.
Можно посоветовать два основных ресурса, которыми необходимо пользоваться. Первый – это риэлторская база недвижимости, которой пользуются ВСЕ риэлторы и агентства недвижимости – Второй – сайт «Из рук в руки»- или бумажная версия (газета). Дополнительным ресурсом может быть база , но она не слишком популярна, т.к. заточена в большей степени под аренду помещений.
Итак. Заходите на winner, задаете условия поиска (ваш район, кол-во комнат, площади, тип и этажность дома) и просматриваете объявления. База содержит объявления за последнюю неделю, поэтому вся информация актуальна. Найдите объявления, в которых содержится информация о квартирах, максимально похожих на вашу. Проследите закономерности (цена часто зависит от удаленности дома от метро, этажа, состояния (под отделку, ремонт и пр.) и определите разумную цену. Цена должна быть конкурентоспособной, нет смысла завышать ее, если вы не уверены в каких-либо характеристиках вашего жилья (например, эксклюзивная отделка или рядом находится городской парк). Учитывайте так же наличие консьержа и состояние подъезда, кол-во лифтов и тамбура.
Покупатели делятся на две группы: тех, кто покупает «стены» с целью сделать ремонт под себя и тех, кто хочет заехать в готовое жилье. Вопреки бытующему мнению о том, что состояние квартиры при продаже не имеет особого значения, качественный ремонт (особенно капитальный) значительно влияет на сроки продажи и цену. Можно с большой долей уверенности сказать, что стоимость ремонта при продаже квартиры реально «отбить».
В особой степени все вышесказанное относится к продаже однокомнатных квартир. Люди, покупающие однушки, как правило, не располагают огромными денежными средствами и хотели бы заселиться как можно скорее. Именно они и обращают внимание на состояние труб, проводки, стен и сантехники.
Продать «убитую» квартиру в старом панельном доме, если у нее нет никаких других преимуществ по цене выше средней рыночной – практически невозможно. Поэтому адекватно оценивайте ее стоимость. Капитальный ремонт с отделкой «эконом» нынче обходится примерно в полмиллиона рублей. Учитывайте эту сумму – если вы сделаете ремонт, то можете поднять цену даже больше чем на полмиллиона, если ремонта нет, скостите хотя бы тысяч на триста.
Определите самую высокую (разумную) из возможных цену и самую низкую (ниже которой вы не готовы опускаться. И выставляйте квартиру по самой высокой, тогда вы сможете оценить реакцию покупателей. И если звонков не будет, через определенное время снижайте. Так делают все. Или почти все. Потому что есть люди, которым нужно продать квартиру срочно (и они сразу ставят реальную цену без торга), а есть люди, которым «не горит», эти последние могут годами вывешивать свое объявление.
После того, как вы определите стоимость своего жилья, не поленитесь и сделайте фотографии. Сфотографируйте комнату, кухню и санузел при хорошем освещении. Фотографии должны быть качественными, в квартире на момент съемки должен быть идеальный порядок. Объявления с фотографиями в первую очередь привлекают внимание покупателей, у них создается в голове определенный образ и преждевременное положительное представление о вашей квартире.
Затем вы можете разместить свое объявление, где подробно укажете все необходимые характеристики. Заполняйте все необходимые поля, дабы отсечь звонки «из любопытства», ибо звонков с уточнениями характеристик (если таковых нет в объявлении) будет много.
Вам обязательно будут звонить посредники, и узнав о том, что вы являетесь хозяином продаваемой квартиры, начнут склонять вас к сотрудничеству. Смело отказывайтесь, говорите, что у вас есть риэлтор. На вопросы – почему продаете сами, не отвечайте, или отвечайте, что вам так удобнее, потому что звонки под контролем. Никакой другой риэлтор при продаже не сделает ничего иного – все они так же размещают объявления в базах недвижимости.
Этап второй – показы
В ответ на ваше объявление откликнутся как риэлторы, так и частные лица, которые хотят приобрести квартиру самостоятельно. Для продавца в данном случае не играет особой роли с кем работать. Риэлтор потенциальных покупателей может облегчить процесс на этапе проверки документов (он сам проверит пакет документов на квартиру, осуществит проверку вашей квартиры на юридическую чистоту, вам не нужно будет особенно напрягаться для того, чтобы убедить покупателей в том, что ваша квартира чистая) и на этапе сделки (он объяснит покупателям что и когда нужно сделать, какие документы подписать, в какой момент передать деньги и т.д.).
Сбор необходимых документов для продажи можно осуществить и заранее, а можно на этапе продажи. Дело в том, что у некоторых документов существует «срок годности», и оформляя их заранее вы рискуете тем, что если продажа затянется, придется оформлять их заново. О том, какие документы нужны для продажи вы прочтете в отдельной статье.
Имейте в виду, что юридически свободная квартира (квартира, в которой никто не прописан) имеет преимущество, так как люди не хотят приобретать жилье вместе с прописанными людьми (при альтернативных сделках такое случается часто). Поэтому если вам есть куда выписаться временно – выписывайтесь, это сыграет вам на руку. Юридически свободная, не обремененная, более трех лет в собственности квартира – идеальный вариант для покупателей.
Итак, начали поступать звонки. Будьте предельно любезны, внимательны и терпеливы, так как вам придется отвечать на одни и те же вопросы по нескольку раз в день. Старайтесь организовывать просмотры так, чтобы было удобно вам. Для этого заведите ежедневник, распределяйте время (на каждого уходит примерно минут 15). Обычно люди смотрят квартиры по будням в вечернее время, после работы. Записывайте телефоны тех, с кем договариваетесь о встрече, за час до назначенного времени перезвоните и уточните – ничего ли не изменилось в планах. Ибо бывают случаи, когда покупатели (особенно если они без риэлтора) просто забывают о встрече, или находят другой вариант и не считают нужным сообщить об этом тому, с кем договорились раньше. Если вы живете в продаваемой квартире, то просто прождете зря, а если приедете на показ через всю Москву и не встретитесь с покупателем – стопроцентно потеряете не только время, но и нервы испортите. Если у покупателей есть риэлтор, то он о встрече, конечно, не забудет, в крайнем случае риэлтор перезвонит и сообщит о переносе встречи или об отказе от осмотра.
Во время показа имейте под рукой копии или оригиналы правоустанавливающих документов (оригиналы лучше все-таки показывать на встрече, когда покупатель уже определился и готов внести аванс), а так же экспликацию и кадастровый паспорт. Покупатели, если заинтересуются квартирой, обязательно захотят их изучить.
Во время просмотра нужно не только отвечать на вопросы, но и задавать свои вопросы. Как продавцу, вам важно знать какая ситуация возникла у потенциальных покупателей. Ведь эти люди также могут продавать свою квартиру, быть при этом «альтернативщиками» или иметь свободные деньги на руках, что конечно более предпочтительно. Сейчас на рынке недвижимости появилось значительное количество покупателей-ипотечников, им будет посвящен отдельный материал, но в целом их пугаться не стоит. В случае с ипотечниками вы должны понимать, что квартиру продаете конкретному лицу, но в дальнейшем она будет под обременением у банка, а значит именно банк будет проверять продавца, документы и квартиру на чистоту.
В идеале вам нужен покупатель с деньгами на руках, но таких людей на рынке очень мало. И такие покупатели имеют огромное преимущество перед другими, в некоторых случаях они даже могут диктовать свои условия. Но продавая свою квартиру как свободную (без альтернативы) вы имеете все шансы найти такого покупателя, потому как он в свою очередь будет искать свободную квартиру. Кстати, в кругу риэлторов таких покупателей принято «носить на руках», т.к. только они могут замкнуть цепочку из альтернативных квартир (иногда выстраиваются цепочки из 10-15 квартир).
Поэтому если к вам пришел покупатель с деньгами, советуем быть с ним поласковее, и быть может даже имеет смысл пойти на торг.
Если на первом этапе вы все сделаете правильно, то через какое-то время (от одной до трех недель) появится заинтересованное в покупке лицо. И вот тогда вам понадобятся оригиналы документов и ксерокопия вашего паспорта, а так же форма авансового договора или договора о задатке (смотри на сайте в разделе «Документы»).
Одно важное отступление: необходимо знать разницу между понятиями «аванс» и «задаток». В подавляющем большинстве продавцы принимают авансы и избегают задатков, потому как последние возлагают на них более серьезные обязательства.
Итак:
«Аванс (франц. avance) – платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, поэтому в случае неисполнения договора, по которому был внесен аванс, он подлежит возврату…». Здесь можно уточнить, что аванс скорее необходим покупателю, чтобы подтвердить свое намерение купить квартиру. После внесения аванса продавец не имеет права продать квартиру третьему лицу (такой пункт желательно предусмотреть в договоре) и может быть спокоен относительно намерения покупателя. Если покупатель по каким-то причинам передумает, аванс не возвращается, что также должно быть прописано в договоре.
Если после внесения аванса передумал продавец, то он может просто вернуть деньги несостоявшимся покупателям без объяснения причин, если в договоре не предусмотрены иные условия.
«Зада́ток – некоторая денежная сумма, которую одна сторона договора передает другой стороне этого же договора как доказательство заключения договора, в счет исполнения обязательств по нему и в обеспечение исполнения обязательств по этому договору». В случае принятия задатка, продавец не имеет права отказаться от продажи квартиры и если все же передумает, то должен будет вернуть задаток в двойном размере, как бы выплачивая штраф со своей стороны.
Если вы являетесь продавцом, то лучше принимать аванс, если же являетесь покупателем, то лучше вносить задаток. Вот такая забавная особенность, которую обязательно нужно знать.
Этап третий-сделка
Итак, наступил день проведения сделки. Заранее вы вместе с покупателем должны определить отделение банка, в котором намереваетесь совершить сделку.
В назначенное время вы должны явиться в банк, чтобы подписать договор купли-продажи. До того, как он будет подписан, необходимо заключить договор о предоставлении в аренду индивидуального банковского сейфа (у каждого банка свои расценки, об этом следует осведомиться заблаговременно), его подписывают продавец, покупатель и представитель банка. Все расходы по покупке квартиры по сложившейся практике берет на себя покупатель.
После тщательной проверки документов и текста договора купли-продажи, можно подписать договор купли-продажи. После этого покупатель и продавец отправляются в хранилище банка, где в присутствии продавца, покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Перед этим, разумеется, продавцу необходимо удостоверится в том, что деньги не фальшивые и заказать вместе с пересчетом их проверку. Ее стоимость обычно составляет от 1500 до 2500 тыс. рублей.
В договоре с банком указывается документ, который должен предоставить продавец, чтобы забрать деньги. Обычно это зарегистрированный договор купли-продажи и копия нового свидетельства о собственности на имя покупателя. В том случае, если сделка регистрацию не проходит по каким-то причинам, деньги забирает покупатель (об этом тоже делается пометка в договоре с банком на ответственное сейфовое хранение).
После закладки денег три экземпляра договора купли-продажи должны быть направлены на государственную регистрацию в регистрационную палату. Сроки регистрации с лета 2010 г. сокращены до двух недель и не должны их превышать. Но нередко требуются дополнительные расходы на регистрацию, помимо основных пошлин, это тоже стоит учитывать (регистрацию так же оплачивает покупатель).
Когда документы будут готовы, покупатель вашей квартиры получит на руки свидетельство о регистрации и договор купли-продажи с отметкой о том, что он был зарегистрирован, а вы – договор и копию свидетельства.
Зачастую продажа квартиры обусловлена покупкой нового жилья. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи подразумевает под собой альтернативную сделку. Она представляет собой процесс, состоящий из нескольких этапов.
Одновременная продажа собственной квартиры и покупка новой подразумевает под собой юридическое понятие «альтернативная сделка».
Альтернативная сделка позволяет продавцу квартиры проживать в старом жилье до окончательного переезда. Это освобождает семью от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации в случае необходимости.
Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки - это экономит время. При одновременной продаже своей квартиры и покупке новой уменьшаются риски потери денег и их обесценивания, так как обе сделки проходят в один временной промежуток.
Собственник в ситуации альтернативной сделки выступает и в роли продавца, и в роли покупателя. Происходит фактический обмен объектами недвижимости, который оформляется договором купли-продажи.
Такие сделки сложно осуществить без грамотного юриста, так как приходится принимать аванс от покупателя своей квартиры и вносить аванс продавцу покупаемого жилья, а также согласовывать сроки. Чтобы совершаемая купля-продажа недвижимости проходила прозрачно и безопасно, обращайтесь к юристу за сопровождением такой сделки .
При осуществлении альтернативной сделки возможен равноценный обмен и неравноценный обмен. В первом случае - это смена района проживания в пределах одного города с приобретением взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. Во втором случае - это переезд из большей жилой площади в меньшую или наоборот. При этом, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость, а другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.
Есть и сложные виды альтернативной сделки - это съезд и разъезд, при которых вместо одной квартиры приобретается две квартиры или продажа двух квартир и покупка одной.
Этапы заключения альтернативной сделки
Любой вид альтернативной сделки купли-продажи квартиры – достаточно трудоемкий процесс, состоящий из нескольких этапов.
1. Оценка собственной квартиры в цене
Начать стоит с того, чтобы определить по какой стоимости можно выгодно и быстро реализовать собственное жилье. Можно это сделать как самостоятельно, просмотрев похожие варианты по объявлениям в интернете, либо обратиться к риелтору, который следит за изменениями на рынке недвижимости. Перед обращением к риелтору рекомендуем прийти на консультацию к юристу и обсудить возможные варианты совместной работы. Юрист поможет грамотно оформить договор с риелтором на выгодных для клиента условиях.
2. Подбор вариантов будущей квартиры
С риелтором сразу можно обговорить условия работы как по поиску покупателей вашей квартиры, так и по поиску потенциального продавца квартиры, которая может стать вашим жильем. Можно отбирать понравившиеся варианты самостоятельно по объявлениям и планировать встречи.
3. Поиск покупателя
Существует множество способов по поиску покупателей. Самый распространенный- это размещение рекламных объявлений. Главное вовремя отвечать на поступающие телефонные звонки и объективно пересматривать условия продажи.
4. Предварительный договор купли-продажи
После того, как покупатель выбран, с ним заключается предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются все обязательные условия будущей сделки. Ключевое место отводится сроку на заключение основной сделки, он должен быть достаточным для согласования условий покупки будущей квартиры у продавца, и для проверки необходимых документов.
5. Внесение аванса за будущую квартиру
В знак подтверждения намерений купить квартиру, будущий собственник передает продавцу аванс. Данный платеж является по своей сути гарантией совершения будущей сделки. Если денежные средства передаются не самому продавцу, а например, его риелтору, то необходимо проверить доверенность на получение аванса.
6. Подготовка документов для проведения сделки
Сделки с недвижимостью проходят процедуру обязательной государственной регистрации. Для ее осуществление необходимы правоустанавливающие документы, кадастровый и технический паспорт, выписка на объекты недвижимости и т.д.
7. Заключение сделки и ее оплата
После того, как документы для проведения сделки готовы, стороны подписывают договор купли-продажи и сдают его в Регистрационную палату. Передача денег осуществляется в классическом варианте в момент подписания договора, при этом распространено и использование банковской ячейки для осуществления безопасных расчетов. В этом случае продавец получит деньги не в момент заключения договора, а после регистрации перехода права собственности.
8. Приемка-передача квартиры
Переход квартиры к новому владельцу лучше осуществить с помощью подписания акта приема-передачи. До его заключения ответственность за сохранность имущества и своевременную оплату коммунальных услуг несет бывший собственник.
Допустим, в Вашей жизни сложилась ситуация, когда принадлежащая Вам квартира нужна Вам меньше, чем те деньги, которые Вы рассчитываете получить в результате её продажи.
Ну, например, открылось наследство в виде жилого помещения, или целесообразно превратить в дензнаки приобретённое ранее, в качестве перспективного вложения жилье. Возможно, у Вас есть квартира, продав которую, Вы сможете сделать первоначальный взнос за жилое помещение более вместительное и комфортное, приобретаемое по ипотечному кредиту. И всё это, так или иначе, упирается в первое и основное действие — в продажу квартиры.
Продать квартиру самостоятельно
Естественно, самое простое — обратиться в специализированную фирму, которая за определённую плату, и на основании выданной Вами доверенности, произведёт все необходимые действия и вручит вам ключи от сейфа, где деньги лежат. Однако, услуга эта весьма дорогая. Оплата составит порядка 2 — 4%% от суммы сделки купли-продажи, при этом, в любом случае, даже если квартира совсем дешевая, гонорар юристов и риэлторов не опустится ниже планки в полторы — две тысячи долларов. Для крупных же городов, таких как Москва или Санкт-Петербург, этот гонорар может исчисляться несколькими тысячами долларов. Кроме того, как известно, там, где пахнет хорошими деньгами, всегда крутятся разные тёмные личности, которые могут вас попросту, извините за вульгаризм, кинуть. Увы, таковы реалии нашей жизни. Именно поэтому, некоторые энергичные и практичные люди стремятся подготовить и провести сделку купли-продажи квартиры собственными силами.
Итак, как же правильно продать квартиру, действуя самостоятельно?
Оценка стоимости квартиры
Прежде всего, определитесь, за какую сумму Вы готовы расстаться со своей недвижимостью. Очевидно, что вы уже имеете какие-то виды на эти деньги. Но, тем не менее, будьте реалистами. Ведь сильно завысив цену, Вы рискуете вообще никогда не продать это жильё.
Есть несколько способов составить белее или менее объективное представление о реальной рыночной цене продаваемой квартиры.
Прежде всего, можно обратиться к профессиональному оценщику, имеющему специальную подготовку, знающему методику оценки и имеющему соответствующую лицензию. Как правило, стоимость услуг этого специалиста составляет от одной до трёх тысяч рублей. Вы получите от него официальный документ, который, впрочем, не будет служить гарантией того, что потенциальный покупатель согласится с указанной там ценой. Более того, он тоже может привести своего оценщика, имеющего лицензию и свою субъективную точку зрения на Вашу квартиру. Велика вероятность, что результаты работы этих двух специалистов не совпадут, а потраченные Вами деньги будут выброшены на ветер. Более того, некоторые потенциальные покупатели резко негативно реагируют на любые оценочные документы, видя в них подвох или средство давления. Поэтому, если Вы воспользовались услугами оценщика для того, чтобы понять, на что можете рассчитывать, держите названную Вам сумму в уме, но не используйте полученный документ в качестве аргумента в свою пользу.
За помощью в оценке Вашей квартиры можно обратиться к частному риелтору или в риэлтерскую фирму. Это будет стоить примерно столько же.
Лучше, если специалист приедет к Вам на место. Увидев квартиру воочию, он сможет дать более точную оценку жилого помещения, в частности потому, что не только составит представление о её техническом состоянии, но и примет в расчет удобство её расположения и качество окружающего дом ландшафта, достоинства или недостатки транспортной инфраструктуры и прочее. Но и в этом случае не следует забывать, что мнение специалиста всегда будет грешить субъективизмом. Для вас это станет информацией, принятой для справки, и вовсе не будет означать, что именно по этой цене Вы должны выставлять квартиру на продажу. Вы вообще никому ничего не должны. Поэтому, исходите из своих интересов, и если у Вас есть намерение повысить цену относительно названной специалистами и Вы не ограничены во времени, то сделайте это. А если в Ваших интересах продать квартиру как можно скорее, то опустите планку относительно заданного ими уровня.
Услугами риелторов можно воспользоваться и бесплатно. Для этого, во многих риэлтерских фирмах существует система экспресс-оценки. Для получения информации таким способом, достаточно позвонить в фирму и назвать параметры квартиры, выставляемой на продажу, серию дома и его адрес. После этого, оператор риэлтерской фирмы сделает запрос в свою базу данных, где содержится информация об аналогичных жилых помещениях, и назовёт Вам примерную цену.
Резюмируя все сказанное выше, вынужден констатировать, что все методики оценки имеют некоторый процент погрешности, а это значит, что окончательное решение по цене Вы будете принимать самостоятельно в зависимости от Вашей конкретной ситуации.
Кстати, не стоит гнушаться и той информацией, которая в больших количествах имеется в газетах объявлений или в Интернете. Там можно найти ценовую информацию по квартирам, аналогичным Вашей.
Налог с продажи квартиры
И вот Вы, наконец, определились с предполагаемой ценой. Теперь придётся прояснить для себя один неприятный, но неизбежный процедурный вопрос, связанный с продажей квартиры.
Дело в том, что те деньги, которые вы получите в результате продажи квартиры, по закону считаются Вашим доходом, а значит, Вы должны будете заплатить с них подоходный налог. А если у квартиры несколько владельцев, скажем, она находится в долевой собственности членов Вашей семьи, то сумма подоходного налога распределяется между ними пропорционально размеру их доли.
Однако, не так всё страшно, и тут есть одна хитрость, а именно, если Вы владеете данной недвижимостью на протяжении срока, меньшего чем пять лет, то Вы не обязаны платить налог с суммы, не превышающей один миллион рублей. В случае же, если Вы являетесь собственником квартиры в течении более чем пяти лет, то налог не уплачивается вовсе. Такие меры Государство приняло для того, чтобы бороться со спекуляцией жилыми помещениями.
Правоустанавливающие документы
Теперь мы переходим к очень Важному разделу, а именно к правоустанавливающим документам на квартиру. Без них никакая сделка купли-продажи просто невозможна. Да и потенциальный покупатель не станет тратить своё время на пустые разговоры, не подкреплённые документальным подтверждением Вашего права на продажу этой недвижимости, то-есть подтверждения Вашего права собственности.
Если Вы являетесь первым продавцом приватизированной квартиры, то подтверждением Вашего права собственности на неё станет Свидетельство о регистрации права собственности и Договор о передаче Вам в собственность данной квартиры, заключенный в территориальном агентстве по приватизации.
В случае, если собственность долевая, а один из владельцев умер, то к перечисленным выше документам необходимо добавить Свидетельство о праве на наследование той доли, которая ране принадлежала умершему, которое выдается нотариусом по месту проживания покойного, а это Свидетельство должно быть зарегистрировано в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним с получением соответствующего подтверждающего документа.
Своё право на квартиру в ЖСК Вы должны будете подтвердить справкой о том, что Вами полностью выплачен пай, которую Вам выдадут в Правлении кооператива, а также Свидетельством о регистрации права собственности.
Если Вы владеете квартирой, долей квартиры или комнатой, которые приобретены Вами по договору купли-продажи, то подтверждением Вашего права собственности на эту недвижимость станут собственно договор купли-продажи, зарегистрированный в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним и акт сдачи-приёмки этого жилого помещения.
Если квартира, доля квартиры или комната приобретены Вами в результате обмена, то Вы подтверждаете своё право собственности этим договором обмена, также зарегистрированным в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним и Свидетельством о регистрации права собственности.
Аналогичными документами подтверждаются права собственности на квартиру, долю квартиры или комнату в случае приобретения таковой недвижимости в дар или в наследство. При этом, естественно, факт дарения подтверждается зарегистрированным надлежащим образом договором дарения, а факт получения недвижимости в наследство по закону или по завещанию — нотариальным свидетельством о праве на наследство, зарегистрированным в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Если квартира приобретена Вами на первичном рынке у юридического лица, в свою очередь, получившего её в порядке взаимозачёта (это распространенная практика, когда в строительстве участвуют несколько организаций, а потом рассчитываются между собой квартирами, пропорционально своим затратам), то подтверждением Вашего права на жильё будет договор передачи права (или уступки права) собственности на это жильё. Этот договор должен быть подписан Вами, представителем продавца (юридического лица) и зарегистрирован в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Кроме того, как и во всех прочих случаях, Вы должны иметь Свидетельство о праве собственности на это жильё.
Иногда люди получают квартиру на основании решения суда. В этом случае, кроме Свидетельства о праве собственности на неё, Вам следует получить в суде, вынесшем такое решение, копию такового решения.
Документы на квартиру дополнительно
Теперь, когда правоустанавливающие документы Вами подобраны, вы можете приступить к сбору прочей необходимой документации. А понадобятся Вам такие документы:
- Выданный БТИ технический паспорт квартиры. (Следует помнить, что срок его годности ограничен концом текущего года).
- В паспортном столе получите справку о том, что Вы зарегистрированы по месту жительства. Её можно получить быстро, правда и действует она всего десять дней.
- В местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним Вам должны выдать справку, подтверждающую Ваше право собственности на данную недвижимость, содержащую сведения о том, что эта недвижимость не заложена, не продана, на неё не наложен арест, она не является предметом залога и на неё не распространяются какие-либо прочие обременения. Срок жизни такой справки тоже невелик. Всё те же 10 дней. Поэтому такие «краткосрочные» документы целесообразно получать тогда, когда условия сделки купли-продажи уже согласованы с потенциальным покупателем и счет времени идёт на дни. Иначе набегаетесь за одним и тем же документом многократно.
- В РЭУ, ДЭЗ или другом аналогичном органе, получите справку об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
- В налоговой инспекции по месту жительства Вам обязаны выдать справку о том, что за Вами не числится долгов по налогу на имущество.
- Если одним из собственников квартиры является ребёнок, то Вам потребуется получить разрешение Вашей муниципальной Администрации на продажу квартиры. При этом, Вам предстоит доказать, что в результате продажи этого жилья и приобретения нового, жилищные условия несовершеннолетнего не будут ухудшены.
- Аналогичное разрешение Вам придется получить и в органах опеки. При этом учитываются интересы не только несовершеннолетних граждан, но лиц, признанных недееспособными.
- Вам потребуется нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу квартиры, если она куплена в браке или является Вашей совместной собственностью, а сделка по продаже совершается лично Вами. К этому документы прилагается свидетельство о браке или свидетельство о разводе, если собственник изменил фамилию.
- Если после получения Свидетельства о праве собственности на квартиру, которую собираетесь продавать, Вы меняли паспорт, то Вам понадобится справка о смене паспорта. Дело в том, что по всем учетам по-прежнему будут фигурировать Ваши старые паспортные данные, а это создаст путаницу при совершении сделки. Такую справку Вам выдадут в паспортном столе по месту жительства.
Договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры заключается и подписывается сторонами, как правило, в присутствии нотариуса, который и заверяет подлинность подписей сторон. Далее, подписанный и заверенный нотариально договор регистрируется в местном органе регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
По закону, покупатель становится владельцем жилья с момента регистрации договора купли-продажи и его права собственности. После этого стороны производят окончательный денежный расчёт.
Расчет по договору купли-продажи квартиры
Следует отметить, что, как правило, ещё до заключения договора, покупатель передает продавцу некоторую сумму денег в качестве гарантии серьёзности своих намерений, в размере, согласованной сторонами. Естественно, что покупатель, при получении этих денег пишет расписку. И здесь следует учитывать некоторые чисто терминологические нюансы, которые, впрочем, могут сильно изменить ситуацию при неблагоприятном развитии событий.
Дело в том, что, в расписке могут быть употреблены термины «задаток» или «аванс». Для многих они кажутся синонимами. Но это не так. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ выдача потенциальным покупателем аванса продавцу не влечёт за собой каких-либо правовых последствий. Таким образом, продавец, «ударив по рукам» с покупателем может проделать массу работы и отказать прочим возможным покупателям, ссылаясь на уже имеющуюся договорённость, а потенциальный покупатель в последний момент передумает и сделка сорвётся. При этом получивший аванс продавец будет обязан вернуть деньги потенциальному и непоследовательному покупателю.
Другое дело задаток. В случае если сделка сорвалась, а Вы уже проделали массу работы, сумма задатка остаётся у Вас в качестве неустойки.
Для производства денежных расчетов, как правило, используют арендованную банковскую ячейку. Этот способ в одинаковой степени гарантирует интересу, как стороны продавца, так и покупателя.
Не следует думать, что покупатель придёт к Вам сам. Для того чтобы презентовать свою недвижимость на рынке жилья следует затратить некоторые усилия.
Прежде всего, воспользуйтесь всеми возможными и доступными Вам способами проинформировать общественность о том, что Вы намерены продать квартиру. Следует подать объявление в издание/издания, специализирующиеся на публикации такого рода информации. Их много в каждом городе.
Если у Вас есть возможность, разместите свои предложения о продаже в Интернете. Там множество сайтов бесплатно предлагают свои услуги в качестве доски объявлений. При этом не ленитесь периодически обновлять своё послание, иначе оно постепенно сползёт в самый конец списка, благодаря новым публикациям.
Ну и, как это ни странно, не стоит гнушаться банальной расклейкой объявлений на столбах, заборах и автобусных остановках. Это способ может оказаться наиболее эффективным, потому что и те, кто хочет купить квартиру, тоже будут расклеивать свои объявления с телефонами на тех же поверхностях. Вот вы и увидите друг друга.
Как правильно показать квартиру
Мы, естественно, исходим из того, что продавая свою квартиру, Вы не имеете намерения кого-либо обмануть. Но некоторые недостатки Вашей квартиры совершенно не обязательно выпячивать при первичных переговорах с потенциальным покупателем. Так сказать, при «смотринах».
Например, если вид из окна оставляет желать лучшего, первое знакомство стоит назначить на вечер, когда покупатель не будет сразу напуган этим внешним антуражем Вашего района.
Перед продажей не стоит сильно тратиться на ремонт квартиры. Всё равно, большинство нормальных людей, покупая недвижимость, первым делом отдирают всё, что там есть и делают капитальный ремонт на свой вкус. Поэтому, целесообразно произвести небольшой косметический ремонт. Поклеить чистенькие светлые обои, кое-что подкрасить и подправить. Если есть возможность выбросить или вывезти старую мебель, то сделайте это. Покупатель лучше воспринимает пустые просторные и светлые пространства, мысленно планируя, куда и что из своих вещей он сможет поставить.
Естественно, никакого мусора
Пусть в предполагаемой на продажу квартире слегка пахнет краской и обойным клеем. Это производит подсознательное позитивное впечатление на покупателей, свидетельствуя о том, что до них тут жили приличные и чистоплотные люди.
Ни в коем случае не оставляйте в квартире запах домашних животных или, если квартира получена в наследство от престарелых родственников, запах болезни и неухоженной старости. Это отпугивает моментально.
Потенциальным покупателям, даже если они приехали на машине, необходимо ненавязчиво объяснить, что от Вашей квартиры можно легко и быстро пешком или на общественном транспорте добраться до метро, и что здесь вообще всё очень близко и множество хороших магазинов, школ, поликлиник и детских садов.
Больше конструктивного позитива
В квартире должна хорошо функционировать сантехника. И это вовсе не значит, что её надо поменять перед продажей. Просто нигде ничего не должно капать, подтекать и издавать неприятный запах.
Если ранее на вас «протекали» соседи сверху, то устраните все следы этой протечки, иначе покупатель может подумать, что такая беда случается систематически. Где можно заклейте и забелите подтёки. Это очень важно!
В окнах не должно быть разбитых стёкол. Это создает резко негативное впечатление о квартире в целом.
Впрочем, эти советы профессиональных риелторов достаточно банальны по своей сути. Несомненно, у Вас хватит смекалки и изобретательности, для того, чтобы показать товар лицом. И тогда Ваша сделка будет весьма выгодной.
Юрченко Василий Георгиевич, специально для рмнт.ру
Здравствуйте! Сегодня поговорим о том, как быстро и выгодно продать квартиру самому (без посредников) или при помощи агентства.
На первый взгляд, кажется, что продать квартиру очень просто, но люди, которым пришлось заниматься продажей недвижимости самостоятельно, так не считают. Это довольно трудоемкий процесс, который может растянуться на годы. В этой статье мы пошагово расскажем, как быстро продать квартиру с максимальной выгодой для вас ценой.
Заниматься продажей самостоятельно или привлекать специалистов (риелторов)?
Ответить однозначно на поставленный вопрос очень сложно, но мы постараемся. Если имущество вам нужно продать срочно, тогда лучше обратиться в агентство недвижимости. В случае если у вас несколько квартир, и вы просто решили продать одну из них, тогда можно попытаться заняться продажей самостоятельно. В случае неудач, вы всегда сможете обратиться к риелторам.
Каждый из вариантов имеет свои положительные и отрицательные стороны.
Для того чтобы вам было легче определиться какой выбрать, приводим их сравнительную характеристику:
Если вы все-таки решили обратиться к риелторам в агентство недвижимости, тогда нужно помнить, что выбирать подобную организацию нужно очень тщательно.
Отдавайте предпочтение проверенным риелторам с хорошей репутацией. Не стоит обращаться в несколько агентств. Так вы не ускорите продажу, а только отпугнете потенциальных клиентов. Все из-за того, что все агентства размещают объявления в одних и тех же газетах или интернет-ресурсах, а покупатели когда видят одно и то же предложение от большого количества посредников, обходят их стороной.
В случае если продажей вы решили заняться самостоятельно, мы предлагаем ознакомиться с нашими рекомендациями, которые помогут быстро и выгодно продать квартиру.
Как продать квартиру самостоятельно. Пошаговая инструкция
Шаг 1: Ставим цель
Первым этапом в процессе продажи квартиры является постановка цели. Именно от нее зависят сроки продажи вашего имущества, форма оплаты, размер задатка и цена самой квартиры.
У каждого человека может быть абсолютно разные цели продажи своих квадратных метров, поэтому мы постарались разделить их на группы:
- Продажа жилплощади с целью купить более просторную квартиру (доплатив определенную сумму);
- Продажа квартиры для того чтобы купить новую с меньшей квадратурой;
- Продажа квартиры, связанная со сменой места жительства (переезд в другой город);
- Продажа жилого недвижимого имущества, связанная с желанием хозяина сменить квартиру на частный дом;
- Потребность в наличных деньгах, связанная с неотложными нуждами, например, с операцией;
- Продажа по причине ненадобности (если квартир несколько);
- С целью вложения полученных денег в другую сферу ( , покупка автомобиля, земельного участка и т. д.).
Если продать квартиру вам нужно срочно, то ее цена будет существенно ниже. Цель влияет на сроки, а от сроков зависит стоимость жилплощади.
Шаг 2: Оцениваем квартиру
После того как вы определитесь с целью можно переходить к оценке своей жилплощади.
На рыночную стоимость квартиры влияют многие факторы, поэтому приводим перечень основных:
- Количество комнат . Чем их больше, тем выше цена квартиры. Но стоит помнить, что более востребованы однокомнатные квартиры, а наименее — четырехкомнатные.
- Метраж или квадратура . Чем больше площадь, тем выше цена. Например, если рассматривать двухкомнатную квартиру с площадью 40м² и 60м², то цена будет выше во втором варианте.
- Планировка. Удачная планировка позволяет хозяину увеличить стоимость квартиры на 10%. Наилучшим вариантом считается квартира с расположением комнат типа «распашонка». Это когда комнаты находятся по разные стороны друг от друга. Квартиры со смежными комнатами менее востребованы.
Смежные комнаты – это комнаты, у которых один вход.
То есть для того чтобы попасть во вторую, необходимо пройти через первую. Фактически одна из комнат является проходной.
- Площадь кухни. Кухня – это место, где хозяйки проводят достаточно много времени. Поэтому ее размер, иногда, играет решающую роль в выборе квартиры. Особенно если у покупателей большая семья. Кухня считается нормальной, если ее площадь от 10м² и выше. Кухни с площадью 7м² считаются морально устаревшими, а такие квартиры хуже продаются.
- Наличие балконов и лоджий. Если в квартире есть балкон или лоджия, но они не застеклены или остекленение находится в плачевном состоянии (гнилые рамы, треснутые стекла), тогда в цене квартира не прибавит. Увеличить стоимость квартиры на 5% могут недавно остекленные балконы и лоджии.
- Тип санузла . Квартиры с раздельным санузлом стоят дороже в отличие от квартир со смежным.
- Тип отопления . Покупатели отдают предпочтение квартирам с автономным отоплением, хоть они и стоят дороже. Но в будущем хозяева будут на коммунальных платежах, ведь с центральным отоплением ежемесячно придется отдавать «кругленькую» сумму.
- Наличие ремонта . Если ваша квартира находится в хорошем районе, а дом построен менее 20 лет назад, тогда «свежий» ремонт может повысить стоимость квартиры на 10% и выше.
В случае если дом построен довольно давно, то ремонт не поднимет рыночную стоимость вашей жилплощади, а лишь ускорит продажу. Поэтому перед тем как делать дорогостоящий ремонт взвесьте все за и против.
- Величина коммунальных платежей . Если в квартире поставлены счетчики на воду, газ, отопление, то это существенно уменьшает размер коммунальных платежей. А это фактор, на который смотрят абсолютно все покупатели.
- Этажность дома и этаж . Квартиры на первых и последних этажах теряют в цене около 10%. Все из-за того, что их покупают неохотно. Оптимальными можно считать средние этажи. Иногда застройщики продают квартиры на 2-х последних этажах с большой скидкой. А ведь чем выше квартира, тем чище воздух и меньше шума.
- Год постройки и тип строения . Цена на квартиры в кирпичных домах на порядок выше чем, в аналогичных квартирах, но в панельных зданиях.
- Район расположения . В нашей стране недвижимость, расположенная в центре города, ценится выше, чем на окраинах. Поэтому если ваша квартира расположена в центральных районах города, тогда цену можно немного поднять.
- Инфраструктура . Если недвижимость расположена в районе с развитой инфраструктурой (поблизости есть сады, школы, медицинские учреждения, магазины, парковки т.д.), то ее покупают охотнее по более высоким ценам.
- Прилегающая территория . Наличие уютного двора, детских площадок положительно влияют на оценку квартиры, т.е. повышают ее.
- Застройщик. Если ваш дом построен застройщиком с хорошей репутацией, этот факт немного увеличит стоимость вашей жилплощади.
- Готовность объекта . Если дом не достроен, то цена его намного ниже, чем аналогичные дома, которые уже введены в эксплуатацию. Иногда люди, вкладывают деньги в квартиры, которые только начинают строиться, а после сдачи дома в эксплуатацию продают недвижимость в разы дороже.
Способы формирования цены на квартиру
Зная, что именно влияет на формирование цены недвижимости можно попробовать сформировать цену собственной квартиры.
Это можно сделать несколькими способами:
- В каждом городе есть несколько печатных изданий, где публикуются объявления о купле/продаже недвижимости. Достаточно просто купить такие газеты и проанализировать стоимость квартир в вашем районе. Выберите несколько вариантов и на их основании установите цену своей квартиры. Использовать можно не только газеты, но и информационные ресурсы. Сейчас большинство покупок совершается не с помощью газет, а с помощью специализированных сайтов;
- Вы можете установить цену на квартиру методом проб. Поместите объявление о продаже квартиры, указав завышенную цену. Если в течение двух недель вам никто не позвонит, то вы немного снизите цену;
- В случае если продажу квартиры доверить риелтору, тогда они помогут вам установить реальную цену ваших квадратных метров.
Каждый покупатель, который захочет купить вашу квартиру, будет торговаться. Поэтому можно заранее увеличить стоимость квартиры, чтобы потом сделать небольшую скидку будущему владельцу вашей жилой недвижимости.
Шаг 3: Рекламируем квартиру
После того как вы определитесь с целью и произведете оценку жилплощади, можно рекламировать квартиру.