Обзор судебной практики "Существенные условия договора аренды: практическое значение"
Автор
А.В. Белобородова - кандидат юрид. наук, главный юрисконсульт консалтинговой компании ЮК"ГенЮст"
"Арбитражное правосудие в России", 2007, N 6
Обзор судебной практики "Существенные условия договора аренды:
практическое значение"
Договорные условия - это способ фиксации взаимных прав и обязанностей. Выделяют три группы условий: существенные, обычные, случайные. Российское законодательство закрепляет существенные условия договоров.
Что касается аренды нежилых помещений, то обновление арендной платы осуществляется поэтапно в течение более десяти лет, когда существует открытое для публики учреждение в арендуемых помещениях, арендатор является микропредприятием или физическим лицом, когда арендатор приобрел учреждение за менее чем когда есть коммерческое учреждение, открытое для общественности, расположенное в критической области городской редевелопмента и реконструкции, или когда деятельность, осуществляемая по арендованному, классифицируется как представляющая национальный или муниципальный интерес.
Под существенными понимают условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным, а следовательно, порождающим права и обязанности у сторон . Договор, в свою очередь, считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Стороны должны достичь согласия относительно существенных условий при заключении договора, в противном случае он является незаключенным.
Также предусматривается, что аренда может быть обновлена в течение двух лет, если арендодатель ссылается и доказывает, что арендатор имеет скорректированный валовой годовой доход более пятнадцати годовых национальных минимальных платежей или его постоянное место жительства, независимо от того, живет он или нет в другом доме, своем или других.
В любой из ситуаций арендатор, чье домохозяйство получает скорректированный валовой годовой доход менее трех годовых национальных минимальных окладов, социально защищен, что имеет право на получение субсидии на получение дохода. В случае возникновения спора между сторонами предоставляются ускоренные механизмы для их разрешения, такие как возможность лизингополучателя запрашивать другую оценку здания в компетентном финансовом отделе, сообщая соответственно арендодателю.
Статья 432 ГК РФ определяет существенные условия договора:
Условия о предмете договора;
Условия, которые названы в законе (иных правовых актах);
Условия, существенные и необходимые для договоров данного вида;
Все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, из чего можно сделать вывод о том, что условия об объекте аренды, сроке и арендной плате являются существенными.
Муниципальные арбитражные комиссии, состоящие из представителей городского совета, компетентного финансового отдела, владельцев и арендаторов, также учреждены настоящим Законом. Поскольку обновление, реабилитация и обновление городов являются одной из целей нынешней реформы арендного жилья, также ожидается, что, если арендодатель не возьмет на себя инициативу по обновлению арендной платы, лизингополучатель может обратиться в Муниципальную арбитражную комиссию с просьбой определить коэффициент сохранения, и если этот коэффициент имеет классификацию менее 3, арендатор может пригласить его к реализации работ.
Объект договора аренды. Под объектом аренды ГК РФ понимает имущество различных видов (земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства и др.). Большинство споров о признании договора аренды незаключенным возникает по причине несоблюдения именно этого условия.
В договоре аренды следует указать данные, позволяющие определенно и точно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор аренды - незаключенным. При рассмотрении конкретного дела ФАС Дальневосточного округа сделал вывод о том, что в договоре аренды автокрана не содержатся такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, номер шасси, что согласно гражданскому законодательству влечет признание договора незаключенным .
Если арендодатель не начнет работу в течение трех месяцев, арендатор может выполнить работы, которые вычитаются из арендной платы, выдавая властям и муниципальному арбитражному комитету уведомление об этом или просят муниципальный совет проводить принудительные работы.
В то же время государство привлекает собственников недвижимости к ответственности, которые не гарантируют каких-либо социальных функций в своих активах, что позволяет им деградировать через повестку в суд для выполнения работ, необходимых для их сохранения, и штрафов в налоговой инспекции владельцев, которые сохраняют здания пустыми.
При рассмотрении другого дела апелляционный суд признал договор аренды незаключенным, указав на то, что он не содержит признаков, характеризующих сданное ответчику в аренду имущество, т.е. объект аренды. Однако ФАС Московского округа отменил постановление апелляционной инстанции, указав на то, что имеющиеся в деле поэтажные план и экспликация позволяют определенно установить нежилое помещение площадью 67,8 кв. м, являющееся объектом аренды. В связи с этим у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для признания спорного договора незаключенным .
Как хорошо известно, реформа городского лизинга зависит от сбалансированного и эффективного сочетания всех вышеупомянутых векторов, т.е. реформы, основанной на согласованной стратегии, с несколькими фронтами, взаимозависимыми, нацеленными на одно и то же цели: оживить, обновить и переквалифицировать городскую арендную плату.
Законодательная реформа, которая охватывает цели, имеющие важное значение для экономического развития Португалии, как объяснялось выше, зависит от Программы законодательных действий, запрашивающей разрешение правительства на Ассамблею Республики в течение 120 дней для обеспечения правового режима принудительных работ и определение фискальной концепции вакантного здания.
Рассмотрим еще один случай. Арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, однако суд сделал вывод о том, что данный договор является незаключенным.
Согласно договору в аренду передается нежилое помещение, расположенное по конкретному адресу. В договоре указаны этаж, площадь, целевое назначение. Иных признаков передаваемого объекта, кроме " 12 кв. м на 21-м этаже", в договоре не указано, конкретизации помещения в виде указания номера помещения или иных признаков, позволяющих индивидуализировать " 12 кв. м на 21-м этаже", договор не содержит. В нем также есть указание на то, что передаваемые в аренду помещения отмечены на плане арендуемых помещений, который является неотъемлемой частью договора в форме приложения 1. Однако такое приложение к договору сторонами не представлено.
Также в течение 120 дней и, кроме того, правительство должно утвердить Указ-законы, касающиеся определения годового валового дохода, исправленного, определения и проверки Коэффициента сохранения, распределения пособия по доходам и требований к заключению договора городского лизинга.
Наконец, в течение 180 дней правительство должно утвердить законодательные инициативы в отношении государственной системы городского субсидирования и аренды государственными органами, а также применимого режима аренды, режима вмешательства инвестиционных фондов в недвижимость и пенсионных фондов в программах реконструкции и реабилитации городов, создания Обсерватории по жилищному строительству и городской реабилитации, а также базы данных о жилье и правового режима использования пространств в торговых центрах.
Суд затребовал в БТИ поэтажный план 21-го этажа здания по указанному адресу. Наличие самостоятельного помещения общей площадью 12 кв. м на 21-м этаже судом не установлено. Из акта приема-передачи помещения, в котором передаваемое имущество определено так же, как и в договоре, невозможно определить, какое конкретно помещение было передано по договору.
Это цели и задачи реформы, которая должна быть решенной, смелой, но постепенной и сопровождаемой, что заставило правительство с самого начала принять четкую позицию и методологию в законодательной процедуре, основанной на актуальности широкого участия общественности в ее руководящих принципах с целью достижения максимально широкого консенсуса в условиях крайней социально-экономической значимости.
Таким образом, новый режим аренды в городах зависит от совместных усилий всех представителей с интересами в этом секторе, но правительство должно представить этот законопроект Ассамблее Республики, так что с застойного рынка динамизм и опыт центров городов, посредством его обновления, восстановления и обновления городов.
При таких обстоятельствах суд правомерно указал на то, что в представленных в дело документах отсутствует условие об определенности объекта аренды, который подлежит передаче. Также суд сделал обоснованный вывод о том, что к спорному договору не могут быть применены последствия недействительности, так как он является незаключенным .
Таким образом, были услышаны органы самоуправления автономных районов и Национальная ассоциация португальских муниципалитетов. Были также услышаны различные ассоциации с интересами в этом секторе: Лиссабонская ассоциация владельцев, Ассоциация арендаторов Лиссабонн и Ассоциация арендаторов Севера, Конфедерация торговли и услуг Португалии и Португальская конфедерация туризма, Федерация Португальской федерации промышленности строительных и общественных работ и Национальной торговой палаты, Ассоциации адвокатов, Ордена инженеров и ордена архитекторов, Португальской ассоциации защиты Потребительские организации, а также различные организации, представляющие агентства по оценке недвижимости и консалтинговые фирмы, брокерские фирмы по ценным бумагам, инвестиционные фонды и пенсионные фонды.
В другом деле суд признал незаключенным договор субаренды земельного участка по следующим основаниям: договор аренды (на основе которого арендатор пытался сдать в субаренду участок) не содержит существенных условий о границах и размере земельного участка, в связи с чем не представляется возможным выделить его из общего состава земель, переданных по договору аренды. При отсутствии в договоре данных о земельном участке условие об объекте, подлежащем передаче ответчику, считается не согласованным сторонами, а сам договор - незаключенным .
Договоры аренды, различные виды существующих контрактов
Аренда, необходимое для сдачи в аренду
Основное различие между типами договоров аренды или аренды заключается в: жилом и коммерческом использовании, хотя разница существенна, оба имеют общие элементы. Для жилого договора нет подобного факсимильного или общего типового шаблона. Крайне важно установить во время подписания разбивку расходов между владельцем и арендатором. Еще одним ключевым требованием для регулярного договора аренды является регистрация. Все виды аренды должны быть зарегистрированы в офисе Агентства по доходам, что может быть сделано как с помощью документов, так и с телематики.При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить объект аренды, договор считается именно не заключенным, т.е. его нельзя признать недействительным и применить к нему последствия признания сделки недействительной.
Как следует из одного судебного решения, истец обратился в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной (ничтожной) сделки в виде обязания ответчика возвратить земельный участок. При рассмотрении обстоятельств дела судом сделан вывод о несогласовании сторонами существенного условия договора об объекте, подлежащем передаче в аренду, в связи с чем в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ оспариваемый договор правомерно признан незаключенным.
Телематические приложения нужны только тем, кто владеет не менее чем десятью единицами недвижимости. Регистрация договора должна быть произведена в течение 30 дней с даты оговорок. Этот этап включает общение с другими учреждениями: фактически, помимо Агентства, необходимо было сообщить о контракте в Департамент муниципальной полиции, но первая процедура включала вторую.
После того, как вы отправите его на письменный стол агентства, вы можете получить квитанцию и копию подписанного и зарегистрированного контракта. В качестве альтернативы, можно использовать телематику, используя Сирию или Ирис, две специализированные онлайн-программы для тех, у кого есть сухие купоны, вторая для тех, у кого нет купонов. Еще одна важная вещь, которую нужно рассмотреть и урегулировать на стадии контракта, - это сухой купон.
При таких обстоятельствах судом принято правильное решение об отказе в иске, так как недействительным может быть признан только заключенный договор и ГК РФ не предусмотрено применение реституции как последствия незаключения договора аренды .
При заключении договора сторонам следует уделить серьезное внимание определению и индивидуализации имущества, которое подлежит передаче. В договоре должны быть указаны данные о передаваемом имуществе, чтобы не было сомнений в том, какое именно имущество арендодатель передает, а арендатор имеет право требовать. Например, при аренде нежилого помещения обязательно указываются:
Все эти налоги заменяются купоном. Хозяин часто предпочитает использовать его, потому что он экономически выгоден: на самом деле он состоит в том, что он выплачивает единую сумму вместо трех первых, равную 21% для свободных контрактов и 19% для согласованных.
Это может быть сильным сдерживающим фактором: на самом деле статистические исследования показали, что купон подходит только тем, кто имеет сильный доход от аренды, имеющей более, чем, по меньшей мере, 5 или 6 квартир. Виды договоров аренды, наконец, отличаются в основном по срокам. Временная аренда предоставляется только в случае особых потребностей арендодателя и арендатора. Он имеет особенность длиться до 18 месяцев и не может быть возобновлен. Аренда для студентов составляет от 6 до 36 месяцев.
Адрес местонахождения здания;
Литера здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на него;
Этаж, на котором находится нежилое помещение;
Площадь нежилого помещения;
Номер помещения и комнаты.
Границы передаваемого нежилого помещения должны быть выделены на плане (желательно, цветом), а сам объект заштрихован .
В конце соглашения вы можете возобновить его в предпочтительном режиме. Вы можете отменить его до истечения срока, сообщив владельцу трехмесячное уведомление. Согласованный договор аренды или даже упомянутый 3 2 имеет продолжительность в три года и может быть продлен еще на два. Арендодатель может пользоваться налоговыми льготами. В зрелости можно возобновить его снова. В случае досрочного расторжения требуется трехмесячное уведомление. Свободный контракт длится четыре года и возобновляется еще на 4 года.
Это наиболее распространенная типология для жилья. По этой причине для аннулирования требуется трехмесячное уведомление. Однако существует один вид трудового договора. Он имеет минимальную продолжительность 6 лет или 9 в случае деятельности отеля и не более 30 лет. Обязательно демонстрировать рабочий характер этой деятельности.
Следует иметь в виду то, что несоблюдение формальных условий при определении объекта аренды не всегда будет являться безусловным основанием для признания договора аренды незаключенным, что представляется правильным, поскольку позволяет избежать недобросовестности сторон по договору. Например, при рассмотрении конкретного дела суд указал, что решение о признании договора аренды незаключенным вынесено без достаточных оснований, так как не принято во внимание то обстоятельство, что при заключении договора стороны определили порядок пользования нежилыми помещениями общей площадью 7693 кв. м, расположенными в здании арендодателя. В договоре и приложении 1 к нему содержатся данные, которые позволили сторонам в течение 7 лет исполнять договор в соответствии с его условиями и уточнением предмета аренды. При таких условиях у суда не было оснований для признания договора незаключенным .
Договор аренды: - согласованный; - исполнение платежей; - продолжительность; - обязательные эффекты; - обременительный. Необходимые элементы, предусмотренные для недействительности, также должны присутствовать для аренды. Срок аренды: закон предусматривает максимальные и минимальные условия на срок действия контракта. Исключения допускаются для аренды разрешенного жилья на срок жизни арендатора и в течение 2 лет после его смерти, загородного жилья для облесения: не более 99 лет. Ультрасовременная аренда является актом чрезвычайной администрации и письменной формы, Прекращение аренды: - аренда без неопределенности времени: оно не прекращается, если до истечения срока действия закона один из подрядчиков не должен раскрывать иное прекращение в течение периода, определенного части или виды использования; - аренда на определенное время: оно прекращается с прекращением срока без необходимости отмены.
Срок договора аренды. ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Допускается заключение договора и без указания срока. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Значение заключения договора без указания срока аренды состоит в том, что каждая из сторон договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указан ли сторонами какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор считается прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Лизинг молчаливо обновляется, если срок истекает, дирижер остается во владении имуществом. Обязанности арендодателя: - доставить товар в хорошем состоянии и не иметь иммунитета от дефектов и, следовательно, быть связанным гарантией на скрытые пороки или не легко узнаваемым проводником; - Сохранение продукта в состоянии для согласованного использования, поэтому оно должно обеспечить необходимый ремонт, за исключением не требующих технического обслуживания, и не может делать какие-либо нововведения, которые могут уменьшить использование владельцем вещи.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не определено законом или договором). В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. Следует иметь в виду, что это будет уже новый договор. В случае возникновения между сторонами спора в отношении отдельных условий (чаще всего, арендной платы) разногласия квалифицируются как преддоговорный спор, а не как спор об изменении договора .
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются к договору аренды транспортных средств и проката (ст. 627, 632 ГК РФ).
Нормы, предусматривающие преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливают безусловного права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего .
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и к нему применяются правила п. 2, 3 ст. 610 ГК РФ.
Согласно одному из дел арендодатель предъявил арендатору иск о выселении из нежилого помещения в связи с прекращением действия договора аренды. Договор аренды, заключенный сторонами на неопределенный срок, прекратил действие в соответствии с письмом арендодателя, согласно которому истец отказался от договора и предложил ответчику по истечении трехмесячного срока освободить помещение. Арендатор посчитал, что расторжение договора не имело места, так как после получения письма арендодателя о намерении расторгнуть договор стороны подписали дополнительное соглашение к договору, установившее новые ставки арендной платы на следующий год. По мнению арендатора, дополнительное соглашение фактически являлось офертой к пролонгации договора аренды. Суд удовлетворил иск, указав на то, что подписание дополнительного соглашения, в котором установлены новые ставки арендной платы, не может рассматриваться как намерение к пролонгации договора. Указанное соглашение определяло размер платежей на период до прекращения договора, поскольку период заканчивался в следующем году .
В другом деле арендодатель требовал возвратить арендуемое имущество путем выселения ответчика из занимаемых помещений со ссылкой на ст. 610 ГК РФ в связи с прекращением договора аренды, заключенно го на неопределенный срок. Согласно договору сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за два месяца. Однако истец не представил доказательств соблюдения данного условия, а именно - предупреждения ответчика о расторжении договора аренды, в связи с чем договор не может считаться прекращенным, следовательно, оснований для выселения арендатора не имеется .
Арендная плата. Существенным условием договора аренды в силу прямого указания закона - ст. 606, 654 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и др. - является арендная плата. Обязанность по ее внесению - основная обязанность арендатора (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В случае ее неисполнения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ). Обязанность по уплате арендных платежей возникает после передачи имущества арендатору, на что прямо указывает п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66).
Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия, сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Однако аналогия применима не во всех случаях, например, при аренде зданий, сооружений, предприятий. Как следует из п. 1 ст. 654 ГК РФ, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Рассмотрим следующий случай. Истец обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить не жилое помещение. При вынесении решения об удовлетворении иска суд исходил из того, что на основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Договор аренды между истцом и ответчиком не содержит условий о размере арендной платы, следовательно, он не заключен, а ответчик занимает спорное здание без правовых оснований .
Интересным представляется дело, по которому судом вынесено решение о признании незаключенным договора аренды с последующим выкупом, так как отсутствует условие о размере арендной платы. Обстоятельства таковы: согласно договору арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование с последующим выкупом здание под музыкальную школу. Договором определена выкупная цена - 35 659 тыс. руб.
В соответствии с договором арендодатель обязуется передать имущество арендатору в собственность после уплаты всей суммы выкупной цены, ежегодной платы за пользование имуществом, НДС (согласно приложению 2). Это приложение содержит расчеты цены выкупа и размера ежегодных платежей в счет выкупа, за пользование имуществом и НДС.
Здание передано арендатору по акту приема-передачи. Сделка зарегистрирована. В связи с тем, что арендатор не уплачивал арендные платежи, истец обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате и процентов по ст. 395 ГК РФ.
Суд сделал следующие выводы: в соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Оспариваемый договор не содержит указания о размере арендной платы, уплачиваемой арендатором за пользование имуществом арендодателя, а приложение 2, на которое ссылается истец, содержащее годовые суммы арендной платы и выкупной цены, со стороны ответчика не подписано, что сторонами не оспаривается. Следовательно, между арендодателем и арендатором не достигнуто соглашение по размеру арендной платы, договор аренды следует считать незаключенным. Ссылка истца на действия ответчика по признанию долга по арендной плате и волю сторон на заключение договора не принимаются во внимание, так как ГК РФ установлена определенная форма договора аренды здания (единый письменный документ с обязательным согласованием размера арендной платы) . Действующее законодательство предоставляет широкий выбор механизма арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Перечень не закрытый, стороны могут предусмотреть сочетание различных форм либо выбрать иную форму оплаты.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Договором можно установить правило о том, что арендная плата является твердой и пересмотру не подлежит. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным .
Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежит исчислению по каждому сроку платежа (например, ставка арендной платы определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте), то сумма платежа может меняться. Однако если сам механизм расчета платежа является неизменным, то считается, что фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия .
Важное значение имеет сформулированный в п. 12 Информационного письма N 66 вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма платы.
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания. Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии изложенного в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с договором арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Такая формулировка не может рассматриваться как условие об арендной плате, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг не означает возмездности договора аренды. Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ. Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции признал спорный договор незаключенным .
Много споров связано с вопросами изменения арендной платы.
Так, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Арендатор иск не признал, предъявив встречный иск о взыскании с арендодателя излишне внесенной арендной платы. Суд, вынося решение в пользу арендатора, указал на то, что арендодатель в нарушение требований закона и условий договора дважды в течение года в одностороннем порядке увеличивал размер арендной платы. Кроме того, соглашения об изменении размера арендной платы, установленного в договоре аренды, не были зарегистрированы, а потому в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ являются незаключенными .
Согласно материалам другого дела арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений. Арендатор предъявил встречный иск о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды и применении последствий его недействительности.
Согласно заключенному договору размер арендной платы может изменяться по не зависящим от арендодателя причинам (при изменении действующих законодательных и иных нормативных актов), по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Поскольку договором аренды арендодателю не предоставлено право одностороннего изменения размера арендной платы, то при наличии основания для такого изменения необходимо соглашение сторон. Из материалов дела не усматривается, что сторонами в установленной ст. 452 ГК РФ форме было достигнуто соглашение о внесении в договор изменений относительно нового размера арендной платы .
При изменении размера арендной платы следует учитывать положения ст. 453 ГК РФ: в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.
Так, при рассмотрении кассационной жалобы суд указал следующее: размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении
В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. К существенным, в силу закона, не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора.
Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК РФ называет условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечает один из юристов: «Предметом договора всегда предоставляется право на чужое действие…».
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества; по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором; по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Первый объект - соответствующие действия обязанных лиц. Второй объект - имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.
Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.
Ко второй группе существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК, относятся условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п.1 ст. 432 ГК, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.
В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора, для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате. Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.
К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 ФЗ «О лизинге» от 29.10.98г. договор лизинга должен содержать следующие существенные условия: точное описание предмета, объем передаваемых прав собственности, указание срока действия договора, наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга, перечень дополнительных услуг и т. д., если иное не предусмотрено договором.
Четвертую же группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
К существенным условиям арбитражная практика относит далеко не все условия, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике, нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия (например, о размере неустойки) и только при возникновении спора в связи с применением ответственности, одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, т. к. в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора неустойки. В этом случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что, ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.
Как отмечалось уже выше, срок владения и пользования арендатором наемным имуществом всегда признаётся существенным условием договора аренды.
ГК РФ, в свою очередь предусматривает, что договор аренды заключается на какой-то срок. Однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества и тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, не имеет значения, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре или нет - по истечении установленного законом предельного срока, договор аренды будет считаться прекращенным.
И в этом случае, встает вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. По данному вопросу нам дает разъяснения ВАС РФ. В соответствии с Основами законодательства об аренде, по истечении срока договора арендодатель имеет преимущественное перед другими право на возобновление договора, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по нему.
Указанное право арендатора на возобновление договора аренды защищается в судебном порядке. Поэтому арбитражные суды должны принимать к производству дела по искам арендатора о защите их прав на преимущественное перед другими лицами право возобновления договора. Если судом установлено, что арендодатель уже заключил новый договор аренды с другим лицом (лицами), последнее привлекается к делу в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбитражный суд проводит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении. См.: Вестник ВАС РФ. 1993, № 11, С. 104
Следует также упомянуть о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок и о порядке заключения, предусмотренном ст. 621 ГК РФ. Такое право может возникнуть лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может в дальнейшем потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца.