Срок аренды устанавливается на неопределенный срок. Срок аренды. Цена договора аренды нежилого помещения без регистрации

Срок аренды нежилого помещения не относится к обязательным условиям при составлении договора и законом не регламентируется.

Определение понятия срока аренды имущества содержится в ГК РФ. Согласно ст. 190 срок в тексте договора может быть указан в виде календарной даты, либо ссылкой на период времени. Срок пользования объектом может исчисляться месяцами, годами, а также днями и часами.

Кроме того, возможно указание на наступление какого-либо события, в случае его неизбежности. В таком варианте договор также будет считаться срочным.

Если в тексте договора содержится ссылка на наступление события, которое не является неизбежным, то договор считается бессрочным, поскольку срок в данном случае не согласован. Например, договор действует до начала реконструкции объекта или до ликвидации юридического лица.

Срок действия договора определяется сторонами и является дополнительным условием.

Таким образом, с точки зрения периода действия, выделяют три вида договоров аренды:

Краткосрочный договор (действует менее одного календарного года)
Долгосрочный договор (действует год и более)
Бессрочный договор (точный период действия не указан)

Краткосрочный договор аренды нежилого помещения

Договор аренды коммерческого (нежилого) помещения, заключенный на срок меньше одного календарного года, считается краткосрочным.

Краткосрочные договоры найма нежилых помещений, сооружений, земельных участков и иных объектов недвижимости обязательной государственной регистрации не подлежат.

Таким образом, нередко краткосрочная форма договора используется для упрощения процесса заключения сделки. Многие арендаторы и арендодатели (в основном физические лица или мелкие компании) стремятся избежать регистрации договора найма, в связи с нежеланием тратить время на подачу документов и оплачивать госпошлину.

Договор аренды нежилого помещения

Обратите внимание, что если договор заключается сторонами, к примеру, 1 числа месяца и действует до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, то в таком случае срок действия считается равным одному году, и договор подлежит государственной регистрации.

Таким образом, при составлении краткосрочного договора, на срок менее одного года, необходимо указывать дату окончания, соответствующую предпоследнему дню месяца.

Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, но предусматривающий автоматическую пролонгацию при отсутствии возражений обоих сторон, так же не подлежит регистрации.

По истечению договора, возможно его продление на такой же срок (менее года), при этом государственная регистрация не нужна.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 стороны могут предусмотреть автоматическую пролонгацию договора по его истечению на такой же срок, в случае отсутствия возражений участников сделки, в этом случае регистрировать договор также не требуется.

Долгосрочный договор найма нежилого помещения

Договор аренды, заключенный на срок от одного года и более, считается долгосрочным.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ период действия договора найма, начинающийся с 1 числа месяца настоящего года и завершающийся 30 (либо 31) числа предшествующего месяца следующего года, считается равным одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Передача в аренду нежилых объектов недвижимости, сооружений, помещений и земельных участков на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В таком случае, договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации, итогом которой является штамп на оригинальном экземпляре документа и запись в архиве компетентного органа (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Процесс регистрации договора занимает 18 дней после подачи полного комплекта документов в территориальные органы федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно ГК РФ, в случае, если арендатор, с согласия арендодателя, продолжает использовать помещение после истечения срока, указанного в договоре, договор считается пролонгированным на неопределенный срок с теми же условиями.

В случае, если долгосрочный договор аренды нежилого имущества (или его части) не был зарегистрирован, он считается не заключенным и не вступает в силу.

Кстати! Вам может быть полезно:

Безвозмездный договор аренды нежилого помещения

Если от прохождения государственной регистрации уклоняется одна из сторон сделки, другая сторона имеет право подать в суд с иском об обязании зарегистрировать документ (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц

5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта

6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета

7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу

8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды

9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды

10. Условие о площади объекта аренды

11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации

12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства

13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды

14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды

15. Часть помещения как объект аренды

16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам

17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества

18. Определение предмета предварительного договора аренды

1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования

2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)

3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду

4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)

5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды

6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности

7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп

9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды

1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года

2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации

3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации

4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации

5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения

6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды

7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок

8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества

9. Сроки регистрации договора аренды

10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации

11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды

12. Государственная регистрация прекращения договора аренды

13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды

1. Начало течения срока действия договора аренды

2. Согласование срока договора аренды

3. Последствия несогласования срока договора аренды

4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления

5. Отказ арендодателя от договора аренды

6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок

7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора

8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды

10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя

11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества

12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов

2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению

3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды

4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц

5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества

6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями

7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору

1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом

2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества

3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков

4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества

5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны

1. Виды арендной платы и способы ее определения

2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы

3. Изменение сумм арендной платы

4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей

5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы

6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме

7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы

8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества

10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору

11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды

12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды

13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество

1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды

2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф

3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам

4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду

5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя

6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества

7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды

8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества

9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя

10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество

1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом

2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"

3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта

4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту

5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта

6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости

7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт

8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт

9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора

10. Расходы арендатора на содержание недвижимости

11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии

1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия

2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя

3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица

1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф

2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды

3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды

4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды

5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды

1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства

2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей

3. Обоснование существенности нарушений арендатора

4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора

5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора

6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора

7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора

8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора

10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя

12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф

1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором

2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье

3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора

1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок

2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок

3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок

4. Возобновление договора аренды на тот же срок

5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок

6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации

7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды

8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом

9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок

10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии

1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды

2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора

3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества

4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества

5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества

6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества

7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии

8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии

9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется

10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным

11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения

12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества

1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона

2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Данное здание было передано ответчику по акту приема - передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.

В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема - передачи здания.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А29-3136/2009

"...ОАО "РЖД" (арендодатель) и ООО "Кослансельхозтехника" (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка от 30.09.2008 N 314-НОДЮ, по условиям которого арендатору передана в аренду часть земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения с кадастровым номером 11:09:00 00 000:0030, площадью 5 990,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, Удорский район, ст. Колсан в границах, указанных в плане участка, для эксплуатации примыкающего подъездного железнодорожного пути.

Срок действия договора определен в пункте 2 указанного договора, в соответствии с которым договор действует с даты подписания по 31.12.2008, и его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 27.11.2007.

В рассматриваемом случае ООО "Кослансельхозтехника" стало собственником недвижимого имущества (железнодорожного тупика) и приступило к его эксплуатации, тем самым задействовав в своей деятельности и земельный участок, занятый этим имуществом. Оформление фактического землепользования между собственником земли и собственником недвижимости состоялось подписание договора аренды от 30.09.2008 N 314-НОДЮ. При этом в самом договоре стороны оговорили распространение условий договора аренды на отношения, сложившиеся до его подписания, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27.11.2007.

Доводы заявителя жалобы о заключении договора аренды на срок более года, а потому о необходимости его государственной регистрации суд округа проверил и отклонил в силу следующего.

Срок аренды определен сторонами в договоре с 30.09.2008 до 31.12.2008 и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть менее одного года, в связи с чем данный договор не подлежал государственной регистрации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.09.2008 по делу N А06-4970/07

"...По мнению подателя жалобы, срока аренды договора по 14.09.2001 составлял 1 год. Соответственно данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Поскольку договор не регистрировался в органах регистрации, то он является не заключенным.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений от 14.05.1999 N 6454, согласно которому в арендное пользование переданы нежилое помещение в кирпичном доме N 13 по ул. Тренева общей площадью 67,0 кв. м. для использования под магазин.

Срок аренды определен с 01.05.1999 по 01.05.2000.

Срок аренды неоднократно сторонами продлевался.

Изменением N 4 от 17.08.2004 к договору N 6454 от 14.05.1999 срок аренды определен с 01.09.2004 по 21.08.2005.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" рекомендовано исходить из следующего: если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

При таких обстоятельствах, срок исчисления периода аренды по договору N 6454 от 14.05.1999 начинается с момента его подписания, то есть с 14.05.1999, составляет менее года и в силу закона государственной регистрации не подлежит.

При таких обстоятельствах дела, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.12.2006 N А13-1671/2006-06

"...Определяя срок действия договора от 13.06.2002 и необходимость в зависимости от этого его государственной регистрации, суд ошибочно посчитал, что договор от 13.06.2002 заключен на срок один год. Действительно, согласно пункту 2.2 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 28.02.2002 по 27.02.2003. Однако в силу положений пункта 2 статьи 425 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указание в договоре на то, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, а для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не должен включаться в срок аренды. Поэтому срок аренды земельного участка по договору от 13.06.2002 не мог начинаться ранее 13.06.2002 и заканчивался в момент, указанный в договоре, - 27.02.2003, составляя, таким образом, период менее одного года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным..."

1.2. Вывод из судебной практики: Если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.03.2009 N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008

"...Пунктом 1.2 договора срок его действия определен сторонами с 01.04.2002 по 31.03.2003.

Срок договора аренды земельного участка от 30.08.2002 N 3478 в соответствии с его пунктом 1.2 определен сторонами с 01.04.2002 по 31.03.2003, что с учетом пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", признается равным одному году.

Опровергая вышеприведенные выводы суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что срок договора аренды N 3478 следует исчислять не по условиям пункта 1.2 договора, а с момента его заключения, то есть с 30.08.2002 по 30.03.2003, что составляет срок менее одного года, поэтому договор не требовал государственной регистрации и является заключенным...

Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, в пункте 1.2 договора N 3478 отсутствует соглашение сторон о распространении условий договора на отношения, существовавшие до его подписания 30.08.2002. Поэтому вывод апелляционного суда о том, что указанный пункт договора свидетельствует лишь о согласии арендатора оплатить фактическое использование земельного участка до момента заключения договора, не соответствует доказательствам по делу и требованиям статьи 431 ГК РФ о толковании договора.

Подписывая договор от 30.08.2002, истец и ответчик в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ добровольно определили срок его действия один год. Указание в договоре на начало срока действия договора с 01.04.2002, то есть ранее даты подписания договора, не равнозначно условию, предусмотренному пунктом 2 статьи 425 ГК РФ и не противоречит закону..."

Срок действия арендного договора не является существенным условием, но это не значит, что данное условие арендных отношений не требует ответственного подхода. Темой сегодняшней статьи будет именно срок договора аренды. Мы рассмотрим возможные сроки арендных отношений различного типа.

Определение сроков

В соответствии с правовыми нормами РФ срок арендного соглашения определяется договоренностью сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Бывают случаи, когда сроки в договоре не определены. В такой ситуации соглашение считается заключенным на неопределенный период времени. Подобный случай разрешает участникам сделки в любое время аннулировать соглашение, но следует заблаговременно предупредить об этом вторую сторону, в зависимости от вида арендных отношений за 1-3 месяца до его фактического прекращения.

И вновь обращаясь к российскому законодательству поясним, что срок аренды и срок действия договора аренды – это разные понятия, о которых необходимо знать обеим сторонам арендного соглашения:

Срок аренды – это временной интервал, на протяжении которого арендатор имеет право использовать (либо использовать и владеть) имущество.

– это временной интервал, на протяжении которого остаются действительными положения настоящего договора и обязательны к исполнению прописанные в нем условия, в том числе, обязательства участников соглашения.

Арендный договор может быть заключен на различные интервалы времени и от этого зависит необходимость его регистрации в Росреестре, порядок расторжения и некоторые другие нюансы, о которых мы поговорим немного подробнее. Любой арендный договор по согласованию сторон может быть заключен на срок :

до 12 месяцев – краткосрочные арендные отношения;
от 1 года до 5 лет – среднесрочные арендные отношения;
от 5 до 49 лет – долгосрочное арендное соглашение;
без указания срока – неопределенный срок арендного соглашения.

Кроме того, отечественными правовыми нормами устанавливаются сроки начала и окончания арендных отношений , которые определяются по установленным правилам. Данные сроки могут быть определены:

календарными датами;
окончанием установленного временного отрезка;
установлением события, которое обязательно наступит.

Особенности арендных соглашений

Заключение договора, который обязательно составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки , сопровождается определением сроков. В некоторых случаях договор начинает действовать с момента его подписания (краткосрочные арендные отношения).

При этом отсчет срока аренды может начинаться позже. Окончание периода действия сделки и срока аренды не всегда совпадают. К примеру, срок договора может ограничиваться действием обязательств участников. Но иногда обязательства по договору, могут превышать срок его действия. А значит, срок арендного соглашения и период действия договора не всегда совпадают. Равенство сроков возникает тогда, когда собственник объекта передает его арендатору в день оформления сделки и получает обратно в момент окончания его действия.

Арендный договор оформляется организациями. Обычные граждане (чаще это относится к жилым помещениям) заключают договор найма.

Сроки договоров и их различие

С даты начала действия арендных отношений у лица, принявшего в аренду (наем) недвижимость, возникает обязанность уплаты установленной за аренду ставки. В этот же момент владельцем недвижимости объект должен быть передан арендатору на согласованных ранее условиях.

Как в любых других процессуальных сроках, начало и окончание суток является началом и окончанием арендных сроков . Например, когда срок окончания арендных отношений оговаривается конкретной датой, то временем окончания будет 24:00 указанного дня. Если арендатор уведомляет собственника объекта об окончании либо пролонгации арендного соглашения, тогда числом, фиксирующем дату уведомления, будет число из штампа почтового отделения на конверте.

Краткосрочные арендные отношения

Арендный договор на передачу во временное пользование помещения (вне зависимости от его назначения), оформленный на срок не превышающий 12 месяцев, относится к краткосрочной сделке . Такие соглашения найма/аренды жилых помещений, строений, земли и другого недвижимого имущества не подлежат обязательной регистрации в соответствующих государственных структурах.

Именно поэтому многие используют краткосрочную форму арендных отношений для упрощения процедуры оформления сделки. Некоторые арендаторы и собственники объектов (в основном это граждане и небольшие фирмы) стараются избежать госрегистрации договора из-за нежелания тратить время на ожидание документов и платить пошлину.

Важно отметить, что, заключая соглашение 1-го числа определенного месяца, а конечной датой договора прописано 30/31 число предыдущего месяца в следующем году, необходимо зарегистрировать сделку, поскольку такой временной интервал приравнивается к одному году. Поэтому, при оформлении краткосрочных арендных отношений следует указать дату прекращения сделки, которая будет соответствовать предпоследнему дню месяца.

Краткосрочное арендное соглашение, предполагающее автоматическое продление (при согласии сторон), не потребует регистрации его в государственных инстанциях.

По окончанию срока соглашения, может быть оформлена его пролонгация на аналогичный период времени (меньше года). При таких условиях госрегистрация не нужна. Кроме того, в соответствии с нормативными актами участниками сделки может быть прописано автоматическое продление отношений по его окончанию действия договора на тот же период времени. При отсутствии возражений сторон регистрация нового договора не нужна.

Долгосрочные арендные отношения

Арендный договор, заключаемый на срок более года, относится к среднесрочным и долгосрочным соглашениям . Предельный срок такого договора составляет 49 лет. Обычно, по долгосрочному арендному соглашению передаются:

земельные участки;
водоемы;
недвижимость, относящаяся к категории «недра»
крупные производственные объекты.

Передача арендуемого объекта (нежилого/жилого помещения, строения, земельного участка) на срок больше года должна быть зарегистрирована в государственных инстанциях. В этом случае, соглашение вступает в законную силу с даты получения регистрационных документов, точнее штампа на оригинале документов и внесения соответствующей записи в электронную базу данных Росреестра.

Процедура регистрации арендных отношений длится до 21 дня с момента подачи требуемого пакета документов в местное отделение Росреестра, кадастровой палаты и картографии (в зависимости от вида арендного договора).

В соответствии с правовыми нормами, если арендатор, при отсутствии возражений собственника объекта, продолжает пользоваться им по окончанию срока, прописанного в договоре, сделка признается пролонгированной на неопределенный срок на прежних условиях .

Если долгосрочное арендное соглашение недвижимого имущества либо его части не имеет регистрации, то оно признается не заключенным и не имеет законной силы.

Когда от государственной регистрации уклоняется один из участников сделки, вторая сторона вправе обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, в котором будет содержаться требование о регистрации сделки.

Долгосрочные арендные отношения в дальнейшем могут быть преобразованы – арендуемый объект может быть переоформлен в собственность арендатором, при отсутствии каких-либо установленных законом препятствий. В том числе, данное положение относится к земельному участку, переданному в аренду местными органами самоуправления под ЛПХ или капитальное строительство здания на срок 49 лет.

Бессрочные арендные отношения

В соответствии с действующим законодательством, определение точного срока арендного договора не является обязательным положением сделки . При этом срок пользования переданной в аренду недвижимостью не может превышать максимальный срок, установленный законодательством. При оформлении сделки без определения сроков, любая из сторон вправе отказаться от принятых на себя обязательств, оповестив об этом другого участника соглашения за 3 месяца.

При оформлении бессрочных арендных отношений договор приобретает законную силу с даты его подписания сторонами . При этом такая сделка не предполагает обязательной государственной регистрации, даже в том случае если срок пользования недвижимостью будет больше 12 месяцев. Это прописано в Гражданском кодексе — обязательную регистрацию предполагают исключительно срочные арендные соглашения, действующие больше 12 месяцев. Кроме того, пролонгированный на неопределенный период времени арендный договор тоже не предусматривает обязательной регистрации.

Однако, данную форму арендных отношений нередко называют «скользкой» потому, что многое зависит от смысла, который вложен в основные и дополнительные положения договора. Бессрочное соглашение предполагает пользование объектом на протяжении различных сроков – это может быть срок и меньше 12 месяцев, и период 49 лет. А значит существуют определенные риски для арендатора, поскольку собственник объекта может потребовать прекращения отношений в любое время.

Согласование сроков

При согласовании этого положения участникам сделки необходимо определить :

период действия соглашения, основываясь на правила законодательных норм;
применение условий сделки к отношениям, которые возникают до его подписания (если это необходимо);
права арендатора на оформление сделки на следующий период времени;
условия продления арендного договора с этим арендатором на новый период времени.

Пролонгация сделки

Если сторона, получившая недвижимость в аренду и на протяжении всего периода соблюдавшая положения сделки, пожелает продолжить использование объекта, то законом определяются приоритетные права пролонгировать договор. Хотя, для подобных юридических действий существует несколько условий :

отсутствие нарушение положений договора;
арендатор предлагает владельцу объекта более выгодные условия аренды, чем другие претенденты;
не нарушен предусмотренный законодательством срок уведомления о намерениях продлить арендный договор.

Соглашение может быть продлено без установления сроков, если арендатор, после наступления даты окончания договора не утратил своих прав владения недвижимостью, а его владелец не чинит препятствий этому. Положения самого соглашения в данном случае не изменяются, если ни одна из сторон не потребует их пересмотра.

При намерениях продлить арендное соглашение, арендатор должен письменно оповестить собственника недвижимости в срок, который определен положениями сделки либо в разумные сроки до завершения действия соглашения. При изменении положений договора, сторонами заключается допсоглашение о пролонгации сделки, в котором собственно и отражаются любые изменения действующего соглашения.

Важно! Продляя срок действующего соглашения, стороны вправе по своему усмотрению поменять условия по арендным платежам.

Аренда недвижимого имущества, как правило, оформляется на продолжительный период времени. Поэтому арендатору целесообразно заранее согласовать срок действия соглашения, а также его ключевые и дополнительные положения. Кроме того, желательно оформить раздел по неизменяемости на весь срок действия арендных отношений .

Действие сторон по окончанию срока

Если прописанный условиями сделки срок закончился, но арендатор не освобождает объект, не имея при этом возражений от владельца, тогда он вправе продолжать использовать имущество на прежних условиях. Сделка будет признана пролонгированной на тот же срок .

Если лицо, пользующееся объектом на правах аренды, намерено перестать пользоваться объектом, тогда оно обязан заблаговременно оповестить об этом собственника недвижимости. Иначе могут быть применены штрафные санкции, которые нередко прописываются арендодателем.

Важно! Когда арендатор, по окончанию срока действия договора, освободил объект, не уведомив об этом собственника в установленный срок, то могут возникнуть требования на оплату времени, на протяжении которого владелец недвижимости не знал об этом. При отказе арендатора возвратить объект по завершении срока арендных отношений, его законный владелец, в границах срока исковой давности, может обратиться в соответствующие инстанции для защиты нарушенных прав.

Срок аренды - период, на который оформляется арендный договор. Как правило, срок аренды составляет от года до пяти лет. В -центрах такие сделки оформляются на три года и более.

Срок аренды - время, в течение которого сторона-арендатор может владеть и использовать имущество на условиях, прописанных в договоре.

Срок аренды: сущность, нормы законодательства

Срок аренды - временной промежуток, в течение которого субъект, арендующий имущество, может использовать его по назначению (с учетом условий договора). Часто люди путают срок аренды с периодом действия договора. На самом деле это разные понятия.

Срок действия соглашения - временной промежуток, в течение которого действуют прописанные сторонами условия и выполняются взятые обязательства.

Соглашение работает со дня оформления и подписания. При этом отсчет срока аренды может начинаться позже. Окончание периода действия сделки и срока аренды не всегда совпадают. К примеру, срок договора может ограничиваться действием обязательств участников.

Бывают обязательства, которые могут иметь срок, превышающий период действия соглашения. Следовательно, срок аренды и период действия не всегда равны. Совпадение возможно в случае, если сторона-арендодатель отдает объект стороне-арендатору в момент оформления договора и возвращает в день завершения его действия.

В статье 610 ГК РФ по отношению к сроку аренды сказано следующее:

Соглашение по аренде оформляется на период, который определен соглашением;

Если срок аренды не указан, то документ считается бессрочным. В данном случае любой из субъектов имеет право на расторжение договора с условием предварительного оповещения субъектов сделки;

По закону можно устанавливать предельные сроки соглашения, в данном случае период действия не прописывается.

Срок аренды: характеристики, особые случаи

Срок аренды носит временный характер, который определяется договором и согласовывается двумя сторонами.

При согласовании срока аренды в учитывается:

- начало срока аренды - день, когда объект сделки передается стороне-арендатору в пользование;

- окончание срока аренды - момент передачи имущества владельцу или основному арендатору после завершения пользования имуществом;

Должен фиксироваться календарной датой.

При отсутствии срока аренды в соглашении действуют следующие правила:

Соглашение считается оформленным и имеет силу, ведь срок аренды - не является ключевым условием для данного документа;

Срок аренды равен периоду действия соглашения между сторонами;

При отсутствии согласования срока действия соглашение считается оформленным на неограниченное время. Как следствие, у любого из субъектов есть право отказаться от обязательств.

Если срок аренды определяется конкретной датой, то действуют следующие правила:

Стороны должны знать даты начала и завершения пользования имуществом и согласовать эту информацию в момент оформления договора;

Арендный период определяется указанием временного промежутка, ограниченного днями в календаре. Такое согласование влияет на срок аренды и размер арендной платы;

Предлоги «до» и «по» при определении периода действия имеют в судах неоднозначную трактовку. Одни инстанции утверждают, что предлог «до» свидетельствует о необходимости исключения даты из арендного срока, а другие - наоборот;

Во избежание описанных выше разногласий в вносится параметр «включительно». Это слово показывает, входит ли конкретный день в период аренды или нет.

При определении срока аренды по факту истечения временного промежутка:

Исчисление должно производиться временными отрезками (часами, днями, месяцами и так далее);

Начало периода - всегда календарная дата. Последняя может не совпадать со вступлением в силу самого соглашения. При этом срок аренды наступает с числа, когда объект переходит в пользование к новому владельцу;

Если срок составляет несколько лет, то он заканчивается определенным числом и месяцем последнего года.

Особые случаи:

Срок аренды может начинаться при наступлении неизбежного события, к примеру, при начале посевной;

Срок аренды будет равен периоду действия соглашения, если сторонами установлен арендный срок путем указания случая, не относящейся к неизбежным. Здесь сторона-арендодатель может расторгнуть соглашение, а арендатор уже не будет иметь права использовать объект.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Условие о сроке является одним из существенных условий договора аренды. Однако если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В частности, если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
При отсутствии в договоре указания на конкретный срок его действия каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Пример
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении из нежилого помещения на основании статьи 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды. Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено. Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обра

щаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.
Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, проведены работы по переключению действующих коммуникаций; само здание отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.
В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика - инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.
Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее. Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке. В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения.
Пунктом 3 статьи 610 ГК РФ установлено, что если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом предельный срок для

соответствующего вида аренды, то договор считается заключенным на срок, равный предельному. Так, договор проката может быть заключен лишь на срок до одного года (пункт 1 статьи 627 ГК РФ).
Право краткосрочного пользования водным объектом устанавливается на срок до трех лет, право долгосрочного пользования - от трех до двадцати пяти лет. Кроме того, право пользования водным объектом может быть продлено по инициативе водопользователя в установленном порядке (статья 42 Водного кодекса Российской Федерации).
Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.
Пример
Акционерное общество (субарендатор) обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом (арендодателю) о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды нежилого помещения.
В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие в силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. Как предусмотрено данной нормой, в этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не испросив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.
В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и согласившись с позицией истца, отменил обжалуемые судебные акты и удовлетворил иск по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на пять лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.

В деле имеется письмо арендодателя, из которого усматривается что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.
Первоначально договор субаренды был заключен сроком на один год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на два года, то есть на весь оставшийся срок аренды.
По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно - за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения. Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании пункта 1 статьи 618 ГК РФ.
Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.